囤积房源　假热销的心理战

　　简单地直叫天价当然不是开发商能够最后取胜的全部功力，为了让房价不至于吓退购房者，于是造成房子炙手可热、需分秒必争的假象，开发商和代理商们的“功课”真是做绝了。

　　“销控”是这一轮房地产市场火爆发展时期新派生的营销术语，众多富豪售楼员靠此发家。如今，“销控”已经成为开发商最有效的营销手段。所谓的“销控”也称“间歇式营销”，是指房地产商通过人为控制销售进度，同时配合价格的上调以制造销售火爆、供不应求的效果。

　　本质上，销控是一种心理大战。“一般来说，假如房子在5月份预售，开发商通常在年初，甚至上一年的年尾就开始做推广工作，接受预订。到了预售时，客户已经积攒了一定规模，当天即可造成热销甚至销空的假象。人为造成一种供不应求的紧张氛围。”一位房产销售人员介绍。

　　与销控同时进行的则必然是房价的上调。一般来说，每一轮新房源推出都会伴有2%左右的房价涨幅。“无论房子卖得怎么样，有时上调价格绝不是供不应求的结果，而只是开发商为了制造气氛而使出的花招。”市场人士称。

　　去年9月，建设部、发改委、工商总局三部门联合发布《关于进一步整顿和规范房地产交易秩序的通知》，对6种违规交易行为明令禁止，第一条即是囤积房源，捂盘不售。文件要求，房地产开发企业在取得预售许可证后的10日内必须开始销售商品房，以加快市场供给释放节奏。

　　但是，开发商自有方法。据记者了解，华东某大型楼盘已竣工1年以上，但开发商以没有预售许可证为名拒绝开盘。知情人士称，因小区与今年年底建成的家乐福超市和明年建成的地铁站相邻，开发商希望再等一段时间开盘，以保证更高的价格和更好的销售成果。

　　从网上公布的预售许可证发放情况看，这部分楼盘确实没有获得预售许可。“政策只禁止了有证不售的行为，但没有说明这种可办理预售却迟迟未办的情况应该如何处理。”一位购房者表示。目前，该小区均价已经接近10000元/平方米，但去年初第一期开盘时，网上登记的均价只有8500元/平方米。

　　“70-90政策出台后，开发商对大户型的捂盘惜售现象尤其明显。”北京一位购房者陈女士表示。去年年中，陈女士看好一套三室二厅的房子，但开发商捂了两周后新开盘，房价已经大幅度上涨。

　　中介作假　顽症还需重药医

　　除了一手房交易中的那些不正当手段，二手房买卖中也存在不少的“猫腻”。其中，吃差价所造成的房价抬高应是购房者最深恶痛绝的。

　　“前几年楼市火爆、房价攀高，加上二手房市场透明度不够，买家和卖家信息不对称，一些房产中介看到有机可乘，便在交易中欺上瞒下，赚取差价。”上海久欣律师事务所的一位律师告诉记者，他已经代理过多起这样因中介的欺瞒被戳穿，从而引发的法律纠纷。

　　据悉，最严重的一次，是一位温州的购房者发现经中介人员介绍而买下的一套位于上海浦东的商品房，最后成交单价竟是上家购买时的3倍多，再乘上面积的话，房屋购入价和卖出价之间的差额达到200多万元！

　　“虽然那个时候上海楼市确实处于较疯狂状态，温州购房者也是冲着投资目的去的，但也没有上家才持有半年多，房价就翻两个跟头的。由于对上海楼市及交易流程并不熟悉，且基于几次愉快的合作后而给予的轻信，让中介人员钻了大空子。”发现真相后，购房者惟有对涉嫌欺诈的房产中介采取法律行动。

　　事实上，还有市场人士告诉记者，上述房产中介人员欺上瞒下吃差价的手段在全国二手房市场上都已司空见惯，不过如果让二手房买卖双方有接触的话，很容易被揭破，所以有些中介干脆让“自己人”直接买入上家的房屋，自己再以高价转手，差价所得远比佣金来得高。

　　所幸去年的“国六条”掀起新一轮房地产调控风暴后，相关部委先后出台了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》、《中国房地产经纪执业规则》等针对性文件，刮起了一场房地产交易秩序的整顿风，特别是明令禁止房产中介吃差价，并要求做好交易资金的监管。

　　不过，还是有业内人士指出，政府目前颁布的文件虽措辞严厉，但仍以指导为主，处罚力度还不够，而且提出的有些措施还没有细化执行标准，所以在地方落实方面可能带来滞后反应。(柯鹏 于兵兵 李和裕)

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