关键词 选择标准

　　对于中国内地开发商来说，房地产游戏规则正在变得越来越严苛。在这种形势之下，拥有雄厚资金的海外投资机构被视为“救命稻草”。但实际上，海外资本对于合作伙伴、投资项目的选择标准非常严格。

　　“海外基金虽然对中国市场有兴趣，但大部分‘初来乍到者’仍然属于探索阶段。在国内不会立刻组建大规模团队，只会通过极少数专业人士操作成功与否的情况，来衡量是否要正式进入。”一位基金负责人告诉记者。而为了节约管理成本、提高效率，只对不低于其投入资金数额下限的项目才会表现出兴趣。“我们公司对于下限的界定一般是3000万美元。”此外，在具体项目的选择上，“没有动迁、价格便宜、产权清晰”是最为基本的衡量标准。除此之外，合作企业的管理团队也在被考虑范畴之内。“如果有好团队但没有好项目，可以利用资金去收购，但缺乏好团队的话，在人力培养上更花费时间与精力。因此我们宁愿选择管理团队优秀的企业。”该负责人表示。

　　在中凯开发的投资上，华平投资对于该公司管理团队的期望显而易见。据悉，中凯管理团队的核心成员大部分毕业于美国麻省理工学院，且皆具备了丰富的业内经验。华平投资Philip Mintz认为，好的合作伙伴有助于投资者迅速进入当地市场，并取得成功。

　　去年11月16日，摩根士丹利参股投资15亿元的首个商业开发项目——上海安信商业广场开始入市，其合作伙伴安信置地之前已与摩根士丹利有过多次合作经验。“安信与摩根士丹利的合作开始比较偶然，但双方通过那次合作，建立起彼此信任的关系，加上理念、方式比较贴近，以后的合作机会就逐渐增多起来。”安信置地副总经理郑铭向记者介绍说。他坦率表示，中国房地产市场存在着许多不确定因素，因此摩根士丹利需要寻找一家信得过的合作伙伴。“拥有优质资源、很强管理能力的企业更容易获得青睐。”

　　关键词 市场展望

　　有意思的是，虽然海外资本争先恐后地进入中国市场希冀获利，但相关研究资料表明，截至2006年底，上海房地产市场的投资回报呈现明显收缩态势，平均收益率跌入7%至8%的范围。从这个表象来看，明显不符合一些机构投资者的趋利本意。“我们在实际操作中发现，难度最大的是要找到完全契合的买卖双方。”翁琳说道。

　　一位投资银行人士也向记者抱怨，如今开发商的心理预期较之前几年有明显提升，真要找到价格合理、回报率高的项目，还真是不容易。“现在的情况是，好项目非常稀少，而且竞争厉害。”他认为，虽然中国房地产投资市场受到广泛关注，但整体环境尚未完全成熟。“最大的风险性来自于政策变动，这是外资真正需要担心的因素。”

　　安信置地副总经理郑铭表示，企业应该充分利用政策的引导作用，做符合政策要求的事，才能为企业带来发展空间，而不会形成束缚。“‘'限外令’的发布，对于不规范操作的企业来说，的确会有限制作用，但旨在稳健发展的企业，反而更易适应政策所带来的变化。”

　　“我们在进入中国市场之初便已成立了合资企业，是真正有长期发展考虑的。因此，不会像那些存有投机性心态的投资者那样受到政策影响。”凯德置地林明彦说道。

　　高力国际翁琳认为，规范外资房地产投资行为，能够使得中国内地市场产生平稳增长的长期趋势。而对于海外投资机构的相应限制，能够带来更为国际化的管理方式及理念构想。“这对于国内发展商的软硬件改善，有较好的促进作用，中国房地产市场也会发展得更为先进、快速。”（作者：唐文祺 转载时有删节）

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