关键词 投资策略

　　“实际上，目前出手频繁、表现活跃的外资投资者如高盛、花旗、摩根士丹利、美林等，大部分为投资银行，与私募基金的操作理念还是有区别的。”仲量联行石澄告诉记者。据了解，投资银行经营的业务主要包括证券承销、收购兼并、资产证券化、基金管理、咨询服务等方面。“从某些角度来看，投行倒是更有些投机基金的性质。”石澄表示。

　　业务面广泛、快进快出的特点，决定了这些投行的投资策略通常以组合投资、跨市套利及资产重组为主，这也是在推动企业上市、收购包装物业等项目中频频发现投行身影的原因。与之相对，专业基金则更趋于细分化，投资方向也更为专注。“投行在财务层面上表现专业，而基金只做专门物业，且由专业人士来负责基金管理，实行程序化投资决策。”高力国际翁琳解释说。

　　自2004年开始的宏观调控政策，使得缺钱的房地产企业越来越多。一位不愿意透露姓名的海外私募基金负责人曾坦率表示，在银行提高门槛之前，基金要求的投资回报是10%；待到银根一收紧，回报率就提高到了20%至30%。一开始，他们把投资焦点集中在缺乏后继资金支持的项目上，“由于地拿得早，价格通常会较为便宜，开发商的投资回报率普遍可在50%至100%，这对于基金的高额回报也有保障。”但在实际操作中却发现，符合这种要求的“好项目”根本可遇不可求，因此，他开始将策略调整为购买成熟物业。

　　“成熟物业已经基本上把风险过滤到最低，因此这是比较安全的进入方式。”美国凯雷相关负责人告诉记者。一方面，成熟物业的市场价格可以提供升值空间的衡量依据，另一方面，投资方更容易测算好退出方式的可行性。

　　按照凯雷相关负责人的说法，在2004年上海住宅物业涨至高峰时期，获利空间已经极其有限，外资投资机构开始转往其他城市或投资商办物业；等到住宅价格下落到一定幅度时，基金再重新逢低进入。这种投资策略的变更，很好地诠释了自2004年以来外资在上海收购现成物业的投资路线变化。

　　而美国华平投资又是另一种投资策略，虽然在进入之初也对于项目融资、收购物业等方式表示过兴趣，但最终还是选择了企业合作的方式。“从我们的投资角度来看，项目公司层面的合作并不合胃口。”美国华平投资有关人士表示。对他们来说，入股母公司实行长期战略性合作，更符合其回报要求。在成为富力地产、绿城中国的战略合作者之后，今年又以参股形式与中凯集团、中凯开发团队实行三方合作，并为其投资企业中凯开发提供每年不少于3000万美元的资金支持。

　　美国华平投资集团董事总经理Philip Mintz表示，在项目层面上的投资，虽然周期明确，且回收利润时间短，但风险很大。而在企业层面上的合作，则属于长期性投资方式，能够有效分散风险和加强管理。

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