关键词 操作手法

　　据介绍，目前海外资本的惯用操作模式主要有提供融资、自行开发、收购物业、合作发展等几种方式。提供融资方式除了涉及到外汇操作上的不便利之外，风险性也是显而易见的，直接针对项目发放的过桥贷款非常鲜见。目前只有一些小型基金，抱着谋取高利的心态予以采用，而大型基金为了规避风险，基本上不会使用这种方式。但也有房地产投资银行以曲线合作的方式，与国内房地产企业进行合作。如德国国际房地产投资银行(Hypo Real Estate Bank International)向万科提供融资，以附带有赎回条款的3500万美元股权的方式合作。

　　一些较早进入中国房地产投资市场的海外基金，往往会选择自行开发建设的途径。但在中国房地产投资环境日趋成熟之后，这种模式的使用率开始明显减少。“在中国拿毛地进行开发是风险性极大的。”美国华平投资内部人士告诉记者。“美国投资方不会触碰需要动迁的项目。”

　　然而也有例外，自1994年便已进入中国的新加坡凯德置地便是主要代表。这家外资开发企业与众不同的一点是，尤其擅长发挥资本操作、私募基金等金融工具的优势。继规模为6100万美元、拥有中国5个发展项目股权的“凯德中国住宅基金”投资完毕之后，又联手花旗集团在2005年建立了第二只投资于中国内地的专项私募基金——4亿美元规模的“凯德中国发展基金”。

　　凯德置地中国控股集团总裁林明彦介绍，自2005年起，凯德置地开始“渗入”二、三线城市。但拿地策略开始实行多元化操作，“除了参与传统的土地招拍挂之外，收购股权、公司层面的合作都会有。”他说。凯德置地通过认购丽丰控股(1125.HK)20%股权、与成都置信实业集团合作成立合资企业、收购河南建业住宅集团30%股权等一系列运作，相继进入珠三角、成都市及河南省市场。据林明彦介绍，中国市场在嘉德集团的投资中所占比例，已从成立之初的5%上升到了近30%。

　　“但并不是所有的投资机构都会采用这种方式。不同投资者会有不同的擅长之处，同时根据投资回报要求来选择具体方式。”仲量联行上海区董事石澄表示。以有良好发展前景的项目为切入点，与当地开发企业实行联合开发，是目前开发投资中使用较多的方式。“在项目上的合作回报速度会更快一些。”石澄解释说。

　　持有项目股权的合作方式，维系时间不需太长，一般3至5年内就可以安全退出，这颇为符合基金快进快出的“胃口”。2004年，荷兰ING与上海复地集团(2337.HK)合作成立项目公司，共同开发松江项目。一年之后，复地出价3081万元人民币，向前者收购所持的30%项目公司权益，使得荷兰ING净赚1814.11万元，投资回报率高达140%。

　　此外，风险性更小的收购现成物业方式已渐成风潮。这种方式对于海外资本来说，投资利润会相对稳定且有所保证。以新茂大厦为例，业内人士估算SEB基金接手之后可获取每年6.1%的投资回报。“核心基金对于风险要求不同，因此会采用收购成熟物业长期收租的形式。”高力国际翁琳如是分析。

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