2006年7月份，建设部等六部委联合发布了对于中国房地产业和外来资本同样具有历史意义的171号文件。这个被称为“限外令”的文件，业内外一度视之为阻碍外资盲目进入中国房地产市场的屏障。但是，事实证明，外资投资中国房地产市场的步伐并未因此有所停滞。

    2006年下半年，中国房地产投资市场颇不平静；2007年1月，美国华平投资又以增资扩股形式入股上海中凯房产，从而拉开了2007年房地产市场外资收购的序幕。高力国际提供的数据显示，2006年仅上海房地产市场便完成了将近20亿美元的投资交易。“预计2007年的房地产外来投资市场将继续保持这种活跃态势，核心海外基金终于开始持续进入。”高力国际华东区常务董事翁琳表示。

　　关键词 大举进入

　　在国家外汇管理局国际收支分析小组提供的《2006年上半年中国国际收支报告》中，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家，同比增长25.04%；合同外资金额128.52亿美元，同比增长55.04%；实际使用外资金额32.2亿美元，同比增长27.89%。与之相对应的，去年上半年外资房地产行业新增外债为17.35亿美元，同比增长203.32%。截至2006年6月末，外资房地产外债占全部房地产外债比例为92.13%，外资房地产行业外债总量呈现逐年递增趋势。此外，《报告》还强调，在部分地区，境外机构、个人非自用和非自住目的的购房，对当地房地产价格上涨有一定的推动作用。

　　在此背景之下，171号文件对外资从房地产市场准入审批、交易、外资个人购房面积，以及结汇方式等方面，均提出了严格的管理要求。其中，规定了“购买非自用房地产，必须先申请设立外商投资企业”。而对于外商设立投资企业的自有资金要求也进行了严格规定：“投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%。”同时，对于外商房地产投资企业的经营，注册资本金和项目开发资金未达要求的，外汇管理部门不予外汇借款结汇。无疑，该文件的发布大幅提高了外资进入中国房地产市场的门槛。

　　在文件发布之后的三个月内，一向表现活跃的上海房地产市场静寂了下来。“但这只是暂时现象，外资只是需要时间根据限外政策进行策略调整。”仲量联行全球董事邓文杰当时表示。事实证明，外资进入的步伐确实并未受到多大阻碍。

　　今年潦迹拦侥蓟鸸竞谑?Black stone Group)宣布，已经聘请中国香港特区政府财政司前司长梁锦松，作为其高级执行董事及中国区主席，主要负责开拓亚洲市场。外界将这一举动称之为“黑石积极谋动中国内地市场的问路举措”。一周之后，美国橡树资本管理有限公司(Oaktree Capital Management)对外公布，任命白瑞甫担任橡树资本(中国香港)有限公司主席。此前，白瑞甫的头衔是摩根大通亚太区主席兼行政总裁。美国橡树资本管理有限公司，这个在全球管理资产高达330亿美元的投资企业，2005年设立了中国香港办事处，今年则以设立北京办事处作为正式进入中国内地市场的标志。

　　这两个国际资本大鳄的涉水之举，只是众多海外资本争抢中国内地市场的一个缩影而已。一位美国房地产投资公司负责人告诉记者，他所属的企业在2006年低调“潜入”中国内地市场，目前正在全国各地寻找投资项目。而另一家美国最大的私募基金公司则在今年悄悄设立了上海办事处。“许多海外基金或投资银行都对中国市场产生了浓厚兴趣，在长期观察之后决定进入。”一位外资银行首代表示，这家澳大利亚数一数二的投资银行同样决定近期在中国展开业务。

　　“有许多基金是之前从来没有接触过的，如今都出现在中国投资市场里。”拥有丰富投资经验的邓文杰，曾经担任过仲量联行新加坡董事总经理一职，对于如过江之鲫出现在中国内地市场的海外资本，他用了“精彩纷呈”来形容。

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