信贷 难抑的银行获利冲动

　　除了以加息方式抑制中小投资者的炒房势头外，新形势下的房地产金融现象使决策者不得不面对更多的监管与调控职责。

　　日前，银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，禁止信贷资金被挪用入股市，银监会权威人士透露，春节后将全面开始检查工作，住房按揭贷款将成检查重点。市场人士反映，此举与近期投资者将住房押抵贷款投入股市的行为相关。

　　此前一个月，有关投资者为投资股市将住房抵押，或将原抵押贷款追加抵押的报道不约而同地出现在深圳、上海等新闻报道中，新的投资泡沫和信贷风险浮出水面。“银监会的新政非常及时。”市场人士评价，这体现了金融监管部门越来越成熟和敏锐的市场反应能力。但是，看到了问题不等于会在操作层面切实解决。“各地银行分支机构繁杂庞大，情况各不相同，完全堵截类似违规做法很难做到。”上海一家中介机构金融服务部门的工作人员称。据了解，尽管央行各类房地产信贷政策都相当严格，但一些中小商业银行受市场竞争和盈利冲动的驱使，宽松的放贷情况时有发生。“比如对房产评估不严格，加按揭可以超过评估后的最高贷款限额等。”上述人士称。

　　放贷冲动不仅限于按揭贷款，为了在紧缩的房地产信贷政策中找到生存空间，各银行在收紧中小房地产开发企业贷款的同时，仍然对大型房地产开发商，尤其是土地储备较多、信誉较好的房企提供绿色通道。“但是，受到土地增值税等重大税费政策影响，很可能拿地越多的企业资金链会受到重创。房地产企业的盈利水平需要重新评估。”上海兴海房产综合开发公司有关负责人表示。

　　“在房地产市场繁杂多变的综合形势下，金融监管和政策制定部门需要有更全面分析这一行业的综合能力，以避免出现大范围的坏账风险。这就要求各级金融部门的决策层同样是房地产领域的专家，做到这一点确实不容易。”民生银行北京分行一位贷款部经理感慨。

　　限外 堵截热钱还看落实

　　在众多的房地产调控新政中，“限外令”是最让人关注的政策之一。

　　2006年7月24日，建设部、央行等六部委公布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，限制外资进入房产市场，堵截热钱流入成为坊间盛传的新政首要原因。然而，在新政出台后的半年时间里，各地关于限外的实施细则迟迟未出，限外之说几乎被束之高阁。此间，上海酝酿“一证一套房”等传闻频频传出，但最终未果。而操作层面，不同市场的购房面临的境况也各不相同。

　　2006年10月，上海传出消息，浦东等区域限外出现异动，外资在购买商铺和办公楼时遭遇叫停，一切手续停办。此后，相继有媒体曝出外资购买住宅受到“第二套禁售”的政策。但令人费解的是，上海主管部门一直没有公布明确的“限外令”细则。

　　还有北京，从2006年7月21日开始，北京暂停了外资购房的一切登记备案工作，外资在京购房陷入长达半年的停滞状态，直到近日，北京“限外令”姗姗而来，成为全国首个明确限外政策的城市。

　　根据北京的限外细则，境外个人在北京市购买自住商品房的，一人只能购买一套住宅。交易权属管理部门将通过全市统一信息平台的交易权属管理系统验证其购房情况。为保证一人一套房的执行，购房者需要出具由北京市公安局出入境管理处开出的《境外个人在境内居留状况证明》；各国驻华大使馆、各国际组织驻华代表机构在京购房还需要提交外交部同意其购房的照会。

　　“这可能是目前各地最严格的‘限外购房’做法了。”市场人士评价。但根据北京建委等部门的解释，外资在2006年7月21日以前的购房行为不计入规定限制范围，也就是说只有在2006年7月21日以后的购房才有“仅限一套”的规定。

　　“尽管如此，对于那些积极在北京购房置业的境外人士，尤其是大量的港台人士来说，还是会起到限制作用的。”一位台湾媒体人士评价。

　　与北京相比，上海等其他一线城市“限外购房”细则仍在酝酿的路上。“因为没有明确说法，大部分区域的外资购房目前还没有限制，对于机构投资者而言，如果是已经落地注册了公司，又有强大经济实力的机构，就不会受到‘171文件’的影响。”嘉凯行销市场总监林戈表示。

　　同时，由于外资购房主要集中在一线城市，“限外令”并不被市场视为具有普遍影响的政策。“外资一旦大举进入二线城市的房地产市场，限外细则难产的影响可能更大。”专家称。

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