政府投入:重脸面还是重全局？

　　杜世成一直倡导“三点布局、一线展开、组团发展”的大城市发展框架。1994年，崂山、黄岛、城阳区划入青岛市区范围，使得城区面积扩大了12倍，现市区面积为1102平方公里。这也客观上为青岛发展拉开了格局，中心城市实现了由“带”状结构向“品”字型布局的转变，然而青岛市内四区典型的南北差异却越来越大。

　　市人大代表张非丛分析说，沿海的市南区以发展三产服务业、金融、地产为主，十分发达。北部的四方区和李沧区是老的工业区，化工、苯稹⑹绕笠担浴岸蔽鞯木猛耆痪捌掀笠狄吹贡找赐馇ǎ斐伞袄瞎ひ登招幕蔽侍馔怀觥＠畈浊?2个市属企业，多数关停，“招商引资去不了”。老企业本来就在相对偏远的地带，土地不如海边地块值钱，“本身没有了效益，地块又不值钱，招商引资不爱去那里，而政府过多投资沿海脸面上的大型工程，这与我国大量老工业区的现实格格不入啊”。

　　杜世成大力倡导建设的滨海大道长282.1公里，起自胶南琅琊台终止于即墨丰成。杜世成将之看做城市大框架主轴，一条产业聚集的金项链、引来项目蜂拥的“黄金线”。它自西往东，依次规划琅琊组团、胶南组团、红岛组团、鳌山组团、田横组团，杜世成希望青岛“白天是个大公园，晚上是座不夜城”。

　　杜世成几年来明确的“挺进西海岸”的战略构想，希望将青岛经济中心西移，吸引更多投资。同时，各种大规划，比如大剧院、极地海洋世界、现代艺术中心海湾大桥、海底隧道等纷纷上马。一向擅于在媒体上宣扬执政理念的杜世成，在任几年间，提出的青岛城市发展新理念不断。

　　一位经济学教授指出，杜世成确实推出很多新概念，比如“经营城市”、“学习型团队”、“产业集群”等等。但他把“经营城市”的概念歪曲了，“城市功能非常广泛，并不只是集中力量搞土地财富。哪怕仅仅在房地产这一块，政府应该研究规律，利用手中土地资源宏观调控，而不是一味唱高调，鼓励房价畸形走高”。

　　“产业集群的想法是正确的，将工业集中，加快城市化进程，发展西海岸。但是这些讲究过于豪华了，比如人造的滨海大道、跨海项目、青岛大剧院等等，应该按照经济发展要求来做基础建设，而不是在财力有限的情况下，不顾城市经济总量，人为地制造豪华工程。”他认为以青岛目前的文化消费能力和财力，“10年后可以考虑这个项目，20年后才有建立大剧院的必要”。青岛当地一位演艺市场从业者也向记者证实，“青岛的文化市场消费能力很低，不管多大的明星来，演唱会能够不赔本就不错了”。而青岛市从1987年就正式立项规划的地铁项目，到现在还没有动工。市人大代表张非丛反问道:“城市腹地的交通问题，为何远远不及沿海的脸面工程重要？”如果上马工程的巨额贷款，是地方政府以不偿还银行为前提的，那么这些“忽悠多于实际功效的大项目，是不是该更加慎重呢？”-

　　青岛的畸形房价

　　饥饿式的土地供应、“招拍挂”中房地产商运作资金的转嫁、全国性地产市场带来的投资炒房，这些因素综合起来将青岛的房价推向高峰，同时也将青岛带入了GDP大市。青岛一跃成为北中国房地产投资最热的城市之一。700多万人的城市拥有800多家地产公司。

　　二线城市的一线房价

　　1999年，东部沿海香港中路两边的商品房，最贵的也仅在3000多元/平方米。现在看来，1999年青岛的房价在全国大中城市中毫不显目。但仅仅两年后——2001年，青岛房价驶入了快车道。

　　“青岛的房地产市场其实是个全国的市场。”青岛市委党校经济学教研部教授程国有长期关注房价，他曾撰写《青岛房价缘何成为不倒翁？》。青岛东部沿海的房子被三部分人买走了，一是青岛本地有钱人，二是国内其他城市的有钱人，比如临近的招远，有个黄金矿，很多矿老板就到青岛买房，三是韩国人，在青岛的韩国人有数十万，这部分人购买力很强。这三部分人买房后，真正长期住在青岛的很少，大多数都只是在节假日来度假。因此，夜晚，沿滨海大道一路看下来，别墅、公寓只有零星的灯光透出。

　　自2001年青岛确定成为奥运会帆船赛场后，房地产商开始炒作奥运概念，导致海边的房价狂涨，很多人看中的是青岛房价的升值空间。这中间一部分是长期炒房者，一部分是纯粹短期投机炒房者，资金链条很脆弱，多数是靠贷款或抵押不动产得来，因此急于出手。许多楼盘一开盘就马上进入了二手市场，这样的投机性炒作也制造了一些房地产“泡沫”。

　　可以说青岛的房地产市场从来都不冷清。从1992年青岛房地产起步，就吸引了大批外商。在青岛资深地产人士唐炜的记忆里，青岛最早的房地产商基本全是外资，主要来自香港、台湾地区，还有一部分美籍华人。

　　那时候整个青岛东部几乎全是农村。青岛市刚开始大力招商引资时，提供了相当优惠的政策。政府拿出所有的土地资源任地产商挑选，但往往并不了解外来地产商的实力、信誉等，只能看外在包装。比如，地产商住的宾馆、开的车、印的名片。当时的地价现在看来相当便宜，1992年，台湾地区一家开发商拿下了东部海边石老人附近220亩地，每亩地价格不足8万元。现在石老人附近一亩地价格在1800万元左右。

　　地价不高，房价却不低。1994年，东部沿海的别墅价格就达到了1万元/平方米，一家外资公司开发的74栋别墅、4栋公寓楼很快就卖光了。这一年，青岛的房地产企业已经达到了400多家，其中本地的房地产企业占一半左右。

　　此时青岛东部刚进入开发期，地产企业拿地相对容易，整个地产市场一片混战。到1996年，地产市场进入低谷期，外资企业由于铺的摊子大，很多都缺乏资金，多个项目就此搁置，成了烂尾楼。唐炜举例说，深华太阳城至今还是个大坑，新加坡环宇开发的烂尾楼至今还无人接手。真正做下来的项目只有阳光大厦、弄海园、银都花园、太平洋中心等很少几个。港商，台商以及其他外商这时候基本全都撤出青岛。可以说上世纪90年代后期，在青岛市政府东迁的带动下，东部沿海地段开始走活，但房地产市场相对稳健。

　　杜世成2001年主政青岛的时候，东部可供开发的土地已屈指可数。新修建的滨海大道从胶南沿海到栈桥、崂山，最后通到即墨，环绕胶州湾，整个提升了青岛东部没有开发的土地的价值。东部房价至此疯狂上涨，青岛进入了第二轮房地产开发热潮。

　　与此相对应的是西海岸，西海岸的黄岛在上世纪80年代就成立了经济技术开发区，但发展缓慢，一直没有获得房地产商的青睐。杜世成力主青岛经济重心西移，随着加工业、制造业、码头、工业园落户，黄岛开始红火，房地产开发也驶入了快速道。当年曾任天泰地产副总的唐炜回忆说，2001年，天泰地产在西海岸开发了天泰阳光海岸精装修项目，项目由韩国设计师设计，24万平方米的楼盘，3450元/平方米起价。当时西海岸天泰阳光海岸周边的项目大多在1200元/平方米左右，但这个楼盘很快销售一空。

　　在这一轮的房地产开发热潮中，参与者基本都是本地企业。四五年的时间，青岛市内四区(崂山、市南、市北、四方)可供开发的空地基本开发完毕。此时，政府将开发重心转向了李沧、城阳等郊区，开始批大地块。外地房地产大鳄此时开始进入青岛。以万科、绿城等为主，但这些外地房地产大鳄也都和本地企业合作。一般是本地企业有地，外地企业出资。万科和青岛本地银盛泰合作开发城阳40万平方米的地块，绿城和百通合作开发李沧区184万平方米的地块，“这样大的面积在过去想都不要想”。

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