收紧“地根”副作用有待克服

　　众所周知，新开工面积与土地供应量有密切关联。近两年来，北京市土地日益趋紧是不争的事实。北京市统计局新闻发言人于秀琴指出，2005年新开工面积下降，直接导致了2006年住房竣工面积的大幅下降。而分析人士认为，2005年的土地供应收紧则是新开工面积下降的主要原因之一。

　　根据于秀琴介绍，北京市2006年土地供应量为1318公顷。但根据北京市土地整理储备中心统计数据计算，2006年北京通过“招、拍、挂”出让的房地产开发用地(不包括经济适用房用地)面积总计为1065公顷，其中含住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷。北京2006年度土地供应计划中，住宅商品房用地为1600公顷，商服用地300公顷。就是说，实际土地供应量也仅为计划的56%。

　　据北京市土地整理储备中心的数据计算，2006年北京已成交地块、正在交易地块和即将入市地块三者合计的规划建筑面积为1146.6万平方米，不到2006年北京商品房新开工面积的一半。

　　从2005年看，北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷，商服用地550公顷。实际成交的房地产开发用地仅为880公顷，大约是计划的40%。

　　由于土地入市与形成实际市场供给存在着1至1.5年的时差，2007年的新盘供应将主要取决于2005年和2006年的土地供应量。

　　根据北京市土地整理储备中心的数据计算，2006年，北京市出让的住宅(含)用地的平均容积率(规划建筑面积/土地面积)是1.11。按照1318公顷土地计算，形成的商品住宅有效供给仅为1463万平方米。

　　国家宏观调控将土地闸门越收越紧，而开发商拿地的成本也越拍越高。在此背景下，近期北京成交宗地的价码均大幅高于标底价。北京城市开发集团有限责任公司与北京城建兴华地产有限公司联合体以26亿元竞得京城“新地王”的广渠路36号，虽然有关部门没有按“价高者得”决定竞拍结果，但成交价仍高出标底价近9亿元；金地(集团)股份有限公司以7.57亿元夺得四惠地块，是该地块招标底价3.7亿元的两倍多；而华润置地(北京)股份有限公司则以10.35亿元拿下广安门地块，高出8.9亿元的招标底价1亿多元。

　　国土资源部信息中心的数据也印证了这一点。2004年，北京出让的居住用途土地的地价平均值为每平方米2127元，2005年已经达到3884元，而到2006年第三季度，这一数字已经上升到4016元。

　　21世纪不动产研究中心孟奇经理分析，近期多宗新地块高价拍出，可能将推动房价进一步上涨。因为这将导致周边在售楼盘调高身价，而区域价格上调又可能驱使准购房者提前购房，造成购房需求的上升。此外，地块成交均价大大高出标底价，也给开发商一个高价拿地的信号，使今后地块竞拍抬价，从而可能促使房价进一步上涨。

　　（来源：中国证券报 作者：林喆 魏玮）

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