“限价回购”公开但不公平

　  据了解，对于一级开发商投入的拆迁费用，政府缺乏补偿政策。为平衡其投入的成本，土地挂牌时往往附加了“回购”条件。这一现象在上海也很普遍。

　　“这很正常。”上海兴海房地产综合开发公司副总经理谢国亚说，因为游戏规则是公开、透明的，开发商可以计算利润，决定做不做。

　　但也有人士指出，附加低价回购条件出让土地，其实是在暗藏地价成本，不仅会被一级开发商所利用，还会导致国家税收流失。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为，根据政府相关规定，白家庄地块属于二级地块，基准地价(楼面熟地价)在4440元-6000元／平方米，而以其挂牌底价计算，楼面价为8600元左右，已高出基准地价上限40%，“如果将回购条款的潜在收益2亿元打入地价，那样显然会把地价拉得太高，而造成无人接牌的结果。”

　　哪些力量在推动房价高涨？潘石屹说，通过这一案例其实也可看出些端倪：土地招拍挂前，被转手多次，有各种灰色成本，而这些无法计入基准地价。通过回购，政府部门帮助一级开发商平衡前面土地转手发生的各类费用，但让利部分会直接导致二级开发商受损。在此情况下，他们就采取不断提高房价的方式弥补回购差价的损失。而链条的末端——购房者则成了利益链的买单者。

　　潘石屹表示：“掩盖高地价真相使得招标虽公开但不公平。”他提出：“如果回购算是一种交易行为，这种交易行为的价格如果远低于成本价，税务局会认为你是偷税漏税。假如这个价格卖到一百万元，现在成交价格是二三十万元，所交的营业税、所得税、土地增值税就会降低，这是否会导致国家税收大量流失？”

　　土地一级开发制度待完善

　　新近下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定，挂牌土地的价格应包括土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，并明确对低于最低价标准出让土地或以各种形式给予补贴或者返还的，将追究有关人员责任。

　　对此，中央党校研究员曾业松认为，单设立“限价回购”条款，显然与法律规定的有关精神相违背。此外，各地在土地一级开发中给予一级开发商的利润相差悬殊，也导致一级开发商垂涎二级开发，在土地出让中滋生种种问题。

　　“‘限价回购’是当前土地招拍挂中出现的新问题。”国土资源部法律咨询中心专家表示，表面上看，这是因项目拆迁补偿而产生，根本上还是土地一级开发制度有待完善。如何对这些做法进行有效的监督，是维护土地出让制度公平性的关键。

　　国土资源部土地利用司有关负责人指出，地方在土地出让环节附加条件应有明确的法律依据，须防范制度设计上的缺陷，防止在限价回购过程中出现寻租行为。

　　据了解，北京对一级土地开发的规定是，如政府出钱，一级开发商利润不超过2%，如开发商自己带钱开发，利润为8%；而杭州今年3月出台的土地管理办法规定，一级开发商的整体利润可达10%。海南省规定，土地出让收入政府所得不低于30%，这意味着在海南一级开发商可比在北京、杭州获得高出很多的开发利润。如此差距，反映出土地一级开发制度亟待完善。

　　有专家提出，一级开发商究竟如何补偿“拆迁户”无从监督，但他完全可以通过附加回购条款的高门槛来排斥他人，独霸二级开发。公平的做法是将全部成本转换成土地底价，一级开发利益相关者身上不应出现地价之外的附加权利。（陈芳 徐寿松)

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