限价房 挣脱乌托邦式梦魇

    近期备受关注的限价房提法，核心政策口径来源于5月29日公布的九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中第六条称，“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”以“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。”

　　此后的4个月，在各地落实保障类住房供应计划的各种文件中，限价房提法不绝于耳，北京、广州、武汉等城市率先响应。

　　但是，在房地产市场仍不成熟，政府在这一领域的调控经验仍显不足的情况下，也许每一个政策的出台总会遇到理想与现实的矛盾。当限价房进入实际操作阶段时，很多城市的问题开始暴露。

　　人们不禁疑惑，究竟是什么在阻止限价房入市的脚步？

　　创新总有风险

　　著名房地产评论专家易宪容称，广大市民有支付能力的房价是和谐社会的核心之一，在以住房结构调整为核心的此轮房地产宏观调控中，为了保证大多数人民群众的住房需求，中央确在试图通过各种方式提高保障类供房的比例，以拉近房价与支付能力的差距。而其中，限地价、限房价被认为是又一创新之举。

　　专家介绍，限价房是指在土地招投标过程中将房价一并约定，使房价承诺成为开发商竞得土地的参考标准之一，以避免后期开发商任意随行定价，最终确保房价与广大众多的支付能力相当。

　　资料显示，其实早在宏观调控之前，宁波、青岛等城市就已经在建设限价商品房，北京也在今年初提出限价房计划，但是，随后的发展并不尽如人意。北京原定的6块限价房用地推迟供应，广州的限价房用地因为所限房价拟高出目前市场均价1000元而倍受置疑。

　　三大难题待解

　　对于限价房是否适用全国，并可以成为制度性政策，众多专家在两个月来参与了讨论。“总体来说，我觉得这个政策不可思议。”来自台湾的房地产独立评论人蔡为民称，限价房第一个障碍是有违市场经济规则。“在一个市场已经形成的高房价区域建低价房，必然引来市场混乱。”

　　同时，如果将限价房选址在市郊区域，无疑又会重演某些城市的住房规划流产，大量规划用地定在市郊，交通不便、配套不全，很难受到市民认同。“成本与定价是限价房的核心矛盾。选址远而定价高于市场价，就没有人去买。选址近定价低于市场价，就混乱。”分析人士指出。

　　其次，购买人群标准的制定是限价房又一难题。专家称，这种非特定人群的标准很难制定：标准过低会造成申请购房的市民过多，房源供不应求；标准过高又可能形成大量中低价房空置，造成浪费。近日，武汉首次在土地拍卖会上出现以“限房价、限房型、限工期、限对象”为条件的出让地块。出让说明称，“四限”地块均用于重点项目拆迁还建。可见，能够进入实施阶段的限价房，无不是针对拆迁安置这一特定群体的。

　　另外，限价房与经济适用房、中低价商品房的界定模糊令市场操作者较难把握。根据九部委规定，各级市政府需要编制年度用地计划，保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

　　开发商表示，限价房与经济适用房等规划是否重合直接影响未来供应结构。“从可能性上分析，政策仅是鼓励各地尝试限价房这种做法，而很多城市也必然会将限价房做在70%之内，并大多按90平方米以下小户型执行。”分析人士指出。

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