权利重构 土地大权再分配

　　根据此轮土地调控的精神，在土地审批权、监督管理权，以及价格标准制度权等各方面，地方与中央来了一次权利分配大调整。政府官方口径将其称为一次“行政权利的‘自我革命’”。

　　根据责权一致的原则，地方政府在对各项土地政策效果负有责任的同时，也有了更大的执行权利，一些由中央部门插手实际业务的情况将得到改善。比如在城市建设用地审批方式上，以往，人口在50万以上的城市建设用地须按土地利用年度计划分批次报国务院审批，经过层层审查，审批时间拖得很长，效率难以提高。于是一些地方的建设用地项目边报边用或者干脆不报批，占了地再说。

　　对此，国务院通知规定，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。

　　国土资源部评价，将城市建设用地的审批权前移至省级政府，由其负责严格把关和组织实施，可以减化审批环节，提高行政效率。审批方式调整后，省级政府就不再是“二传手”，而要对城市建设用地的合法性、合规性和合理性负总责，并可以在省域范围内，更好地履行调剂、统筹土地利用的职能。

　　中央相关部门则由原来的直接参与审批，退回后期监督管理的角色。从繁琐的审批事务中解脱出来，把主要精力用于基层调查、指导检查和研究制定政策等。

　　唯一收回中央的权利是工业用地最低价标准的制定权。而这一政策是针对一些地方人为压低工业地价，甚至是低地价、零地价、负地价等工业用地出让问题提出的，以抑制工业用地的过度扩张。

　　“中央权利有收有放，地方责权科学对应是此次土地调控的重要特征。权利分配合理才能保证政策的有效执行。”土地分析人士表示。

　　开发格局 盘活闲置成主流

　　就目前的“土地新政”，业内认为还很难断定日后房地产用地供应、开发量上的变化，但这次政策已经给出了一个明确的信号——严控新增用地。而如果新增用地真被控制住，那么存量土地就将成为各地政府考虑的重要对象，整个土地开发的格局也将发生实质性改变。

　　从这次“土地新政”所提出的措施来看，首要目标就是“保护耕地、严控新增”。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中已指出，建设用地总量增长过快，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地“闸门”任务仍然十分艰巨。所以国务院提出明确要求：进一步明确土地管理和耕地保护责任，提高新增用地成本，切实保障被征地农民的长远生计，禁止擅自将农用地转为建设用地。

　　而在业内看来，土地新政既出，依法处理存量土地将成为各地政府今后土地工作中的重要举措。未来的土地开发格局中，盘活闲置将成为主流。

　　事实上，今年的“国六条”及其后的各部委细则中提出的土地调控要求已经剑指存量土地。“由于许多地方的大量土地不是储备在政府手里，而是囤积在开发商手中，一旦真的展开行动，动作将是空前的，也将是一场利益与政策的巨大博弈。”中国指数研究院的专家这样表示。

　　此外，一些房地产分析师还表示，短期来看，土地新政的出台实施，会对开发供地量产生一定影响；但长远来看，各地政府肯定会通盘考虑，制定对当地来说适量的土地供应计划，特别是对存量土地的再利用，大部分城市的土地供应量应会相对平稳合理。

　　土地交易 二级市场重活跃

　　土地是开发商的生存之本，但迫于中央调控，政府收紧土地“闸门”及招拍挂出让竞争之激烈，一些开发商开始将注意力转向土地二级市场，同有地公司合作或通过收购兼并拿地的情况将日渐增多。

　　事实上，在经历了前年的“8.31”大限和去年的市场调控后，今年的调控风暴更让开发商感到后怕。一方面，国家此轮表示严控新增用地、严把土地“闸门”；另一方面，土地一级市场的“门槛”也越来越高。

　　由于市场环境变化，越来越多的开发商把目光瞄向了土地二级市场。在去年初，万科集团董事长王石便语出惊人：“以后靠政府卖地会饿死。”随后，除了在土地一级市场继续突进，万科以并购南都、入股嘉华等曲线获得了不少土地。

　　五合智库的分析师表示，开发商对土地储备的要求一般是满足企业3年内的开发要求，不满3年的可能会出现“断顿”危机，而如果超过3年储备，则可能在资金等环节出现风险。这意味着开发商每年开发完一定份额后，都要增加土地的未来存量，以备未来发展之需，如果他们在一级市场上得到满足，二手土地市场自然成为另一个选择。

　　中原地产的分析师也认为，在目前土地公开交易优质地块僧多粥少的情况下，土地二级市场无疑给开发商提供了更多拿地途径，未来土地二手市场也将更趋活跃。

　　（来源：上海证券报 作者：柯鹏 于兵兵 李和裕）

[上一页]  [1]  [2]  [3]