房价走势 企业怕地方“白吃夜宴”

　　当大片的新城区开发已经成为多年来城市经营者彰显业绩的筹码，当大量的固定资产投资和基础设施建设已经成为GDP报表上最亮眼的数据，改变这种局面无异于抽筋动骨。但是显然，这种改变已经开始，且大刀阔斧。

　　改革的动力不仅源于日益高涨的房价，更源于耕地面积的逐年减少所带来的深层能源危机，以及“土地腐败”下产生的社会不和谐音。一边是地方政府通过土地大肆敛财，一边是失地农民的无所依靠。于是，平衡土地利益，在地价总额不变的情况下让分配使用得更合理，成为这次改革的重心之一。

　　用国务院的表述，这是“土地利益分配机制”的变革。目的在保持房价稳定的基础上，让土地收益向三农倾斜。

　　国土资源部相关人士介绍，从当前地价构成看，土地取得成本(征地补偿安置和拆迁费用)、开发成本(几通一平费用)和政府收益(相关税费和土地纯收益)，大体各占三分之一，其中被征地农民补偿安置费用明显偏低。

　　对此，《通知》规定，未来土地出让收入的使用必须向“三农”倾斜：土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需要资金的不足，其余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。三农优先，成为土地利益分配的重要原则。另外，包括新增建设用地有偿使用费，城镇土地使用税等税费都将大幅提高，并专项用于基本农田保护建设、土地整理和耕地开发。

　　即将提高标准的还有工业用地价格。相关人士称，随着招拍挂制度的完善及工业用地最低地价标准的统一出台，工业用地价格可能上升50%以上。

　　然而，随着地价相关成本的上升，社会开始了另一种质疑，即这种地价成本的增加是否会转稼到房价上，造成最终由消费者再次承担地方政府的必要支出？对此，国土资源部相关负责人高调表示，土地成本提高将以地方政府纯收入减少来平衡，地价基本不变。但也有业内人士指出，工业用地的价格变化会纵向传导到工业产品的价格，也会横向传导到其它类型土地的价格。

　　地价成本的提高在开发商中的影响反而波澜不惊。“无论税费怎样提高，对价格不会有太大影响。各种税费加一起也没几万块钱，招拍挂的土地出让金仍是地价的最大一头。”某大型国资开发企业老总介绍。

　　而开发商担心的是，随着地方政府纯收入的减少，地方是否又会想出其它的办法变相增加土地收入。某些城市在近期的土地招拍挂过程中已经出现更加苛刻的出让条件，比如低价回购部分物业等。“无论哪块地政府都想白吃一口，这样的招标条件对开发商来说就显得很难做。”一家参与竞标的开发商称。

　　争利，仍然是地方与中央，政府与企业，企业与消费者不可回避的矛盾之一。在政府与开发商的获利减少时，如何防止他们把地价蛋糕做大，进而转嫁到房价，仍是管理者的重要课题。

　　利益重分 地方财政或陷困局

　　几千年来，当一代代农民面朝黄土背朝天地耕种时，他们一定想不到这些土地，会给今天的地方政府带来如此多的利益。卖地，正成为各地方支持城市建设的最重要资金来源。

　　自从1994年实行分税制后，为鼓励地方建设，土地出让金逐渐从中央财政退出，大多成为地方财政的主要支撑。有媒体报道，在很多地方，土地收入占地方财政收入的一半以上，且多在预算体外循环。到2005年，全国各地方政府收取的土地出让金收益为5800亿元，而同年中国财政收入刚刚突破3万亿元。

　　“获益于土地”的地方政府，也因此有了足够的“土地冲动”，虽经多次调控，依然存在建设用地总量增长太快、工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地等屡禁不止的问题。

　　对于这些问题，此次调控明确规定，未来土地出让收入将纳入预算管理，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。这意味着市、县政府不能再随意地支配和使用土地出让收入，而是要按照财政预算管理的要求，经过批准才能使用。有了这项规定，以前存在的土地出让收入使用缺乏监督的问题将得到遏止。

　　另外，随着征地补偿费用、新增建设用地有偿使用费标准的提高，地方政府的土地净收益将有所减少。无疑，这些都将直接影响地方财政收入。数据显示，上海今年上半年的房地产收益相比去年同期急降40多亿，即降幅达17%以上。

　　但是，仍有业内人士指出，由于地方政府需要将新增建设用地有偿使用费(即新增建设用地平均纯收益)的30%上交中央，地方政府瞒报漏报的现象仍不可避免，而随着招拍挂地价的不断上涨，即便上述费用提高一至两倍，在整个土地收益的比重不足以抑制地方政府的“卖地冲动”。

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