拉动房产内需无益国民经济

　　“众所周知，房地产业作为需求市场，可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织等产业的发展。”李开发指出，从实际生活来解读，拉动的钢铁产业，是最没有技术含量的罗纹钢生产，另有部分铸钢、防盗门及不锈钢窗生产；拉动的建材，是砖瓦行业、水泥生产工业，另有塑料门窗生产；拉动的森林工业主要是木材生产；拉动的陶瓷生产、玻璃生产也是技术含量很小的建材生产，所谓化工生产不过是涂料油漆，所谓机电产品就是电风扇、空调等。其中砖瓦与建筑用钢这两个最基础、也最没有技术含量的产品占总量的90%以上。

　　由此可知，住宅与房地产业拉动的只是产业链条中最原始、最底层的产业，这些产业实际上是整个国民经济中最没有竞争力的部分。一个所有投资中回报率最高、赢得千军万马投资的房地产业，只不过拉动的是最没有技术含量、最原始的产业的时候，把房地产业当作短期拉动内需的措施尚可，如果要把房地产定位为国民经济的支柱产业，只能是本末倒置而已。

　　房地产利润几何？

　　“近几年来，对房地产业的利润率高解释不一，高的说有90%，低的说只有8%左右。”李开发告诉记者，根据他的调查，多数清水房成本不过每平米800-1500元左右。甚至在有些边远省份的县城，现在还有800多元1平方米的楼盘；在北京市郊区，也有1200元／平米的楼盘。

　　据国土资源部公布的资料显示，地价是房价构成的重要因素，但不是决定性因素，地价成本平均只占房价成本的25%—30%。2006年以来，国土资源部组织有关单位对40个楼盘作了典型分析，从协议供地的地价与房价关系和招拍挂供地的地价与房价关系看，不论哪种供地方式，地价占房价比例平均在25%—30%。

　　招拍挂地价中，土地出让金即政府的土地纯收益部分，只占地价的25%左右，其他75%左右是征地补偿或城市拆迁费用，以及“七通一平”基础设施建设费用。归纳起来有两个比例，一是政府获得的纯收益土地出让金占地价的25%，二是地价占房价比例平均约27.5%，而房价中大约72.5%的部分是建设费用、管理费用、利润与税收的总和。

　　那么，在北京市商品房期房每平方米均价6725元中，一般而言，地价部分27.5%约1820元左右，建安费高层1500／平方米，园林等设施配套约100元／平方米。其他勘探、审图、施工报建、施工保险、安检、质检费加起来50-60元／平方米。如果综合税赋为8%，管理费用为5%，那么另外的35%的收益仅有两个安排，一是灰色腐败支出，一是企业利润。由此可知，房地产收益不知比非房地产业的2-3%左右高出多少倍。

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