[目标人群]

　　工薪阶层

　　★关键词：宽限期还贷，公积金贷款

　　★亮点：前者还款压力小，后者减少首付压力

　　★适宜人群：首付、还款有压力的工薪阶层

　　对于工薪阶层来说，由于经济能力相对有效，因此适当降低首付款则成为关键。

　　上海银行推出适当减轻购房者借款初期还贷压力的“宽限期还款”，这是指个人住房贷款发放后，在合同约定的时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。宽限期期限分别有12、24、36期，目前上海银行首推12期。借款人在宽限期内自贷款发放次月的20日付息，至第12期付息日止。

　　举例说，如购房者计划按10年还本付息，并申请宽限期1年，则贷款期限为11年，贷款利率适用5年期以上利率；客户贷款发放日为2006年3月15日，则宽限期自当日起算，4月20日首次付息，2007年3月20日最后一次付息。期间，借款人只付息，不还本。12期期满，借款人开始还本付息，这样一来借款人的还款压力可大大减轻。

　　如今，买房者一般首选公积金贷款，其最大的好处在于可以享受比商业贷款低1%左右的还款利率。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。专家建议：

　　采取宽限期还款法可以在还款初期减轻还款压力，但也要支付一定的成本。主要增加的是首年因未冲还本金而导致的利息支出，但由于可减轻借款人买房集中用款带来的资金紧张状况，增加的利息支出也并不多；而目前比较被市民所接受的公积金贷款不但能帮借款人提高贷款金额，减少首付压力，还可以帮借款人达到节省利息的目的。

　　[目标人群]

　　中老年

　　★关键词：接力贷

　　★亮点：延长还款期限，增加贷款金额

　　★适宜人群：超过40岁，月还款压力较大，希望通过指定子女作为连带还款人以延长还款期限的中老年人

　　超过40岁的买房人，因为年龄关系，贷款买房受到诸多限制，而刚参加工作的年轻人，却又因为收入暂时较低无法独立负担房贷。老年人贷款买房时存在的普遍问题是年龄超限，银行不肯放按揭贷款。

　　而农行推出的“接力贷”则为中老年人买房提供福音，作为父母的借款人在贷款购买住房时，如果指定其子女作为连带还款人并经连带还款人承诺还款，则借款人年龄加贷款年限可适当延长，不受规定上限的限制。“接力”房贷的利率与普通房贷一样，但申请者必须具备多项条件：借款人具有稳定的职业和收入，预计有稳定的退休收入；借款人指定其某个子女作为所购房的唯一连带还款人，并经所指定的连带还款人承诺负责承担借款合同对借款人、抵押人的约定义务，并在该笔贷款本息偿还完毕前不撤销抵押。

　　举例来说，一名55岁的借款人，若借款50万元，按规定银行最多给予10年期贷款，月还款额5550元；要求借款人月可支配收入在10000元以上才能满足银行条件。若采用“接力”贷款后，通过增加儿子为共同借款人，父母的贷款期限就可由10年延长至最长30年，月还款额就降到可承受的水平。因此，可以说55岁的借款人也能贷30年房贷。

　　专家建议：

　　选择此种房贷产品事先做好承诺、产权分割公证。在银行的贷款合同上，“接力贷”的借款人是父母与子女，父母退休后没有收入，还款需要子女接力，但也可能出现子女依然要求父母共同还款的道德风险，因此，在签订合同时，虽然是亲人，办理承诺的公证还是有必要的。

　　房贷流程小贴士

　　1、开发商与银行确定贷款成数、年限

　　2、双方签订购房合同，选择付款方式，支付首期房款

　　3、向银行指定的律师事务所递交相关文件并缴纳律师费

　　4、相关文件交银行复审

　　5、通知客户办理放贷手续

　　6、签保险合同，房屋险保险金=保险金额×年费率×年限系数7、购房人、开发商、银行三方签订相关合同①《借款合同》②《保证合同》③《抵押合同》

　　(来源：新闻晨报 作者：晨昕)

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