拉拢需求 看房团难敌“望风团”

　　有效度：★

　　对于已经有点饥不择食的开发商来说，参加房展会、组织看房团、打造新概念这些以往常用的营销手段，在前几年的楼市旺季，起到过不小的效果。

　　“上海每年的‘五一’、‘十一’黄金周都有大型房展会，我们几乎是每次必定参加，效果都还不错。我记得那时每次都能从房展会上拉来一车车的看房团，每个团都能买走几套。”上海一家开发商回忆说，“今年的‘十一’马上要到了，房展会我们肯定还是要参加的，但是这次不敢再寄予厚望。”

　　这位开发商解释说，由于调控政策频出，现在的购房者变得前所未有的谨慎，房展会的人气已经一届不如一届了。另外，即便观展的购房者，也大多只是“试试水”来看看行情，随后再货比三家，完全属于“望风团”的性质，很少有当即决定就买房的。

　　“至于那些新的楼盘营销概念，比如节能住宅、环保小区、亲水楼盘、以及体育、教育、绿色等概念，早就被开发商翻来覆去的炒过很多遍。以前是楼市黄金时期，还能拉住一些投资者。现在购房者里面投资客已经少了，其他人也是已经产生免疫力。对于那些刚性需求的人们来说，新概念再花哨，也远远没有实质大降价来得吸引力更高。”中房指数研究院一位分析师坦言。

　　异地推盘 “围城效应”正在锐减

　　有效度：☆

　　当年地产界有句玩笑话，“破楼不要慌，老外买得欢。”讲的就是异地推盘的好处——总有外地人和外国人会看上中国的房地产，哪怕项目有很多瑕疵。以往，特别是京沪等大城市的楼盘，常常是会被一抢而空的。但是，时至今日，异地推盘早就少了这种吸引“城外的人”冲进来的围城效应，遭遇了门庭冷落的尴尬。

　　“这段时间我们的异地推盘效果非常差，主要是跑到异乡来买房的人大多是为了投资而非自住，养老、旅游之类的需求也仅仅局限于海南等地的楼市，京沪等一线城市根本谈不上。”一家房产代理公司老总表示，“投资者少了，异地楼盘的需求量当然也少了，这是必然的。”

　　的确，正是房产投资者的锐减，楼盘异地叫卖的冷遇已然形成。对于国内的异地投资者来说，营业税、个人所得税和加息这“两税一贷”已经压得他们透不过气来，异地贷款审查通过难更是一道最难过的门槛。对于境外购房者来说，“一人一套房”的“限外炒楼”新规尽管还没有出齐地方细则，但是心理影响是巨大的，想来中国楼市淘金的外国投资者锐减，自住客也不得不观望市场。

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