从开发销售到持有型物业

　　户型限制其实只是众多调控措施的一项，而尽管今年出台的各种调控措施涉及到税收、信贷、产品结构等方面的内容，但紧缩地根仍是调控的主线。

　　继前期一系列政策出台之后，国务院最近下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》，强调采取更严格的管理措施，切实加强土地管理，并要求提高新增建设用地土地使用费缴纳标准和城镇土地使用税、耕地占用税征收标准；统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准；国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。

　　出台这样的政策是因为当前土地市场出现了诸多不和谐的因素。由于建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，农民、拆迁户等弱势群体的利益得不到保证，一些地方甚至出现了开发商雇人强制拆迁的事件。另一方面，作为一个人均耕地面积偏少的国家，严把土地“闸门”也是为子孙计，实现当前利益与长远利益协调的必要措施。

　　而显然，就微观企业而言，当“最严格的土地政策”成为一项基本国策，开发商未来拿地的难度、成本都将增加，暴利行业将逐步走向微利时代。除了修炼内功，在螺蛳壳里做好道场外，谋求向更加土地集约化的业态转型也是一种现实的选择。

　　G亿城正在筹划着这样的转型。尽管从现在看，它的日子还是过得比较舒服的。公司目前的主力项目——万城华府绝对算得上是豪宅，其销售状况、盈利水平也都相当不错。这个紧邻圆明园、容积率仅为1.3的小区尤其受到文化圈高端人士的青睐——尽管它的均价卖到了23000元。流水淙淙的小区内，错落有致地分布着各种奇树异石，其名字、籍贯以及身价都让记者或耳目一新、或瞠目结舌。而在样板间，记者看到的其实是一所扁平化了的别墅。300平米的室内面积被精心分隔成生活区和居住区，中式家具、陶瓷、条幅布置出浓郁的古典气息。房间外的四个阳台分别栽种着各类叫不出名的植物，为它们的主人忠实地营造着清新的空气和满眼的生机。

　　不过，尽管豪宅项目让G亿城尝到了甜头，但在公司的发展规划中，除了以融资者角色介入的晨枫家园项目称得上是高档项目外，其余的则有了平民色彩。不仅如此，拥有在建及储备项目96.74万平方米的G亿城，也在考虑向持有型物业转型。

　　公司董秘陈志延透露，公司管理层今年年初讨论未来发展模式时认为，像北京这样的城市，土地会越来越稀缺。作为一个开发商，不可能永远走开发-销售的路子，未来的发展战略会集中在持有型物业的开发上面。“我们会建这样一些物业，然后自己持有，以租金收入为主。盈利模式有点像金融街。这是我们公司战略思路上的一个转变。”在亿城近期披露的定向增发议案中，收购建国门项目公司60%的股权即是这种转型的开始。

　　事实上，谋求业态转型的并不止G亿城一家。招商地产董事总经理林少斌对招商地产的规划是，“未来出租物业和出售物业收益各占50%”；在首创置业开发的项目中，约有80%的产品对外销售；20%为公司投资持有，其中包括国际金融中心(五星级酒店)、中环广场(含酒店)、华糖大厦(商业物业)等多个项目。

　　业内人士认为，在土地政策紧缩的情况下，像北京、上海、深圳这些一线城市，城中心已经很难拿到土地。黄金地段的土地公开拍卖必然引起激烈竞争。而一旦拥有这样的地块，做持有型物业，获得一份稳定投资回报更是一种可持续发展之道。

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