控制不合规外汇流转

　　《通知》规定，外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准；外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。

　　另外，境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。

　　“如果外汇管理部门不出具与交易有关的收汇和结汇证明，工商管理部门是不会进行股权变更登记的。”一位银行人士解释。

　　《通知》还规定，境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。“以往，无论是从国外直接进入的资本项目外汇账户，还是国内贸易产生的经常项目外汇账户，并没有明确规定不能用于房地产开发经营，显然，这一政策将对未来外资投资房地产产生较大影响。”上述银行人士称。

　　多管齐下堵住外资炒楼灰色通道

　　据业内人士介绍，海外资本介入地产的模式通常有5种模式：直接成立外资房地产公司从事房地产开发和经营；内资房地产企业“外资化”；非居民和居民个人投资；外资银行信贷；非房地产业外资企业变相涉足房地产经营。而这次外汇局和建设部联手规范外资进入房地产市场的新规定，正是为了从多方面堵住这5种模式中存在的灰色通道。

　　一堵企业灰色通道。新规定对外商投资房地产企业市场准入、开发经营等所涉及的外汇管理问题进行明确限定，正是为堵部分资金押宝人民币升值，在前期潜入内地后，通过举借外债(如果人民币升值收益大于贷款违约损失，这些资金不惜违约)、房地产股权投资甚至改变外汇汇入用途直接投入到房地产开发上，一方面炒热房地产市场，一方面等候人民币升值，获得双重收益。新规定还要求结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出

　　二堵个人灰色通道。新规在个人购房方面要求，从境外汇入购房款的，应持一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明等规定文件向外汇指定银行申请，并将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户，而房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款。同时因故不能完成商品房交易，需将退回的人民币购房款购汇汇出的，则需外汇指定银行进行真实性审核确认后，方可将人民币购房款及利息购汇划回境外机构或个人外汇账户。（禹刚 于兵兵）

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