出现“神秘”买家

　　汤臣一品开盘以后，在上海的豪宅市场上创造了两项纪录，一是每平米卖11万，这是上海豪宅的最高价位；第二项纪录就是，连续250多天没有卖出一套房子。汤臣一品的支持者自嘲说，这叫曲高和寡，不过，我们记者采访的时候，对方告诉记者，其实，已经有一套售价1.4亿的豪宅卖出去了，买家是一个东南亚的华人，可是，上海地产圈儿的很多人都在怀疑这种说法的真实性。

　　徐彬：“我们不愿意透露客户的身份，现在所有的预售合同跟买卖合同里面，规定了甲方，也就是发展商，不能透露买房者的身份，你们问公证处，公证处一定跟你一讲，有这回事，可是他还是不会告诉你客户的资料。”

　　记者：“就是我们通过任何途径，都不会知道这个人到底是谁了？”

　　徐彬：“对。”

　　上海均价11万的中国第一豪宅 250天未售出一套

　　记者联系上海市房地产交易管理部门，得到的答复果然是不便透露，第一套汤臣一品成交的详情，成了一个无法求解的谜。

　　蔡为民：“显然汤臣他们也不愿意提供买家确实到底是谁买的，这就很怪异了。”

　　没有找到购房者，我们就无法知道那位买家是怎么考虑的，但房地产金融人士的眼里，这一套房的成交并不意味着市场认可了汤臣一品的定价。

　　陈基强：“因为唯一印证你价钱是对的不对的，就是有多少人成交，甚至你说我第一套成交了，但是其实在一般市场上的定价，假如你没有30%卖掉的成交的均价，你还不能说市场定的价钱。”

　　但是我们不妨来推测一下购房者的购买动机，首先，他是否是为了投资出租购买这套住宅呢？

　　蔡为民：“我想他没有租个15万，到20万人民币一个月，我想他是没有什么投资报酬率可言，但是这样的一个价位，什么人去租呢，我是非常怀疑。”

　　蔡为民告诉记者，一般的世界500强的高管，每月顶多也就花2万块钱人民币租房，而CEO可能花到每月1万美金，这已经是相当高的价格了，所以出租一个月15万到20万人民币基本不可能。

　　徐彬：“你绝对不能用房地产的眼光来看汤臣一品，我觉得这样的话，你会看不懂汤臣一品。”

　　记者：“我们现在就是有一点这个感觉？”

　　徐彬：“但是如果你今天把它当做是一个艺术品，是一个收藏品，其实你就看懂了，所以我们这里的客户绝对不会买来投资的。”

　　既然不是投资行为，那么只有自住了，可是，谁来买这么贵的房子自己住呢？我们在汤臣一品的楼书上看到了这样一行字：“只献给颠峰世界的杰出人物”。

　　徐彬：“你不要拿一般小市民，我有100万，我有200万，我有500万，我有5000万，你来看这个房子，那你不是我的客户，你也看不懂得我的房子，对不对，你现在想你有10亿，这个房子只占你不到1/10的资产，你买不买？那甚至来讲，我们今天找的不止是10亿，可能是50亿，100亿这些的富豪，那他买不买。”

　　戴德梁行：“就是懂得产品收藏价值的收藏家，而且对收藏里面最有能力的一批对象。”

　　为了严格的筛选出自己的客户，汤臣一品还专门做出来一套预约看房的做法，就是对所有来看房的客户进行资格审查。

　　徐彬：“参观我们这里的房子的，必须要填一个详细的一个表，包括你在上海你有多少个房子，你有多少资产，你必须要写清楚，然后你在哪一家公司，你是什么职位，这都必须要填的。”

　　汤臣海景花园有限公司专案协理冯忠良：“我们第一个关卡是预约单，第二个是想去看A栋客户的人，他必须要有200万的定存单。”

　　记者：“你们预约以后，有预约不上的吗？”

　　冯忠良：“有的，蛮多的。”

　　记者：“怎么就知道他们不是你们的主要客户群？”

　　冯忠良：“比如说这个里面有很多内容实际上大概可以看出来，包括他的公司，他的职务，我想有一些比较容易分辨的方式。”

　　记者：“也就是说他买不起这个房？”

　　冯忠良：“笼统可以这样说，对。”

　　汤臣公司想用这样的手法，找到更多有效的客户，但是对于汤臣公司的如意算盘，市场人士却表示怀疑。

　　蔡为民：“对于很多的比较低调的富豪，中国富豪来讲，他不太容易去购买这样的产品，那么你说在世界500强的这种CEO呢，他又大可不必要在中国去买一个这么样贵的产品，作为偶尔居住使用，所以你就想不出来，到底谁会购买。”

　　范伟国：“我觉得要把大量的亿万富翁集中在一栋楼里面，我觉得这种可能性不是很大，你这个房子买进去以后，你可能在两三年之内，甚至更长的时间之内，你根本就没有邻居的，你很孤单。”

　　住在汤臣一品的业主可能会感到有些孤单，但是在上海，汤臣一品这样的豪宅并不感到孤单，因为在它的周围，其实还有很多让普通市民望而兴叹的天价楼盘，如果来看一下上海高档住宅市场这几年的变化，我们会发现，在上海出现汤臣一品这样每平米11万的房子，其实并不奇怪。

　　蔡为民：“上海方面的定价策略，基本上从最初的1999年最低谷的状态，那个时候是成本定价。”

　　蔡为民在台湾从事房地产研究10几年，99年来到上海，正好经历了上海楼市从低迷到火爆的过程，他告诉记者，这七年间上海房价的制定策略，也走过了不同的阶段，1999年时还是成本定价，开发商只求销售率，售价比成本高出一部分就行。

　　而到了2002年-2003年，房价开始走高，很多的人，包括投资者、投机者，都聚拢在楼市，成本定价就变成了市场定价，市场能够接受多少钱，就卖多少钱，拥有好地段的开发商们，这时候追求的，是在一块土地上创造最大利益，因此他们定出的，往往是市场能够接受的最顶端的极限价位。

　　蔡为民：“狂飙阶段，那是一个价位的狂飙，从2003年SARS结束之后，上海的房价开始呈现说每一日三次是有点夸张，但是一周一次是绝对存在的，就像我刚刚提到的，一个礼拜要调价一次。”

　　在2002年后，上海市中心区房价保持了每年30%的增长幅度，与此同时，高档住宅市场不断形成扩大，2002年，还只有2个高于2万元/平方米的新盘上市，到2004年，高于2万元/平方米的新楼盘就已经多达23个。

　　第一个被称为“豪宅”的世茂滨江花园售价3000美元/平方米以上，但很快更多更贵的豪宅涌现出来，位于新天地旁边的华府天地在开盘时，定价达到了7000美元/平方米，是周边楼盘的两到三倍，成为当时最贵的公寓楼盘，但是，两年后的今天，与上海华府天地相似价格的楼盘已经不止一处，短短两年间，上海豪宅市场被迅速培养了起来，汤臣一品的定价显然也瞄准了更高级别的消费市场。

　　记者：“你们当时是怎么定这个价格的呢？”

　　徐彬：“第一个，上海不只是一个上海人的上海，也不只是一个中国人的上海，其实他是一个世界的上海，世界500强，300家已经进驻上海，马上WTO，到今年年底开放，所谓的金融、保险，这样的话，在一个国际性的都市里面，是应该有一个属于富豪居住的环境。”

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