“五一”楼市热闹落幕,但在宏观经济形势尚未彻底好转的大背景下,谁都无法断定:这种回暖究竟是楼市提前复苏的预兆,还是成交量短期爆发后的“强弩之末”?在“五一”火爆的背后,广州楼市仍然受着三大隐忧的制约。

　　隐忧一

　　热点不多持续性难料

　　从年初到“五一”,广州楼市的成交量的大部分都集中在少数热点区域或热点楼盘,如新塘、金沙洲、珠江新城等,少数板块和楼盘集中了大部分楼市的成交。据合富辉煌首席分析师黎文江统计,按广州十区两市划分为55个板块,一季度签约套数在前20名的板块合计签约1.95万套,面积194万平方米,面积占全市总量76%。

　　即便在这占全市1/3的热销板块中也呈现出较大差别。一枝独秀的新塘板块一季度签约面积35.3万平方米,占总成交量的14%,仅碧桂园凤凰城一家就签约16.3万平方米,另外恒大山水城和东方名都也占了很大比例。

　　在楼市成交量回暖的掩盖之下,则是少数热点中低价盘、品牌楼盘的大举旺销,而一些高价小盘甚至整个季度都卖不掉5套房。而这种热点不多、冷热不均的情况,与真正的楼市回暖尚有很大距离。

　　隐忧二

　　涨价冲动恐抑制需求

　　部分楼盘的旺销大多是因为其根据市场情况果断在价格等方面进行调整,而滞销盘则多坚守高价不肯让利。而楼盘旺销所带来的提价冲动和新盘借势定高价,则不可避免地导致单价和全市均价出现上涨。正如许多专家多次指出的那样,在当前,楼价的上涨对市场显然不利。

　　中原地产分析人士表示,2008年以来市场的价格调整呈现出明显的结构性差异——外围四区项目价格的调整幅度较大,而中心六区内大部分项目的价位同一年前相比降幅很小,部分项目的均价甚至有所上涨,因此很多购房者感觉“房价没怎么降”。今年1-3月,广州房价分别为每平方米8014、8011、8288元,楼价至少在短期又处在了上升通道。

　　由于楼价出现上涨势头,进入4月后的楼市成交量呈现逐周下降的态势。再加上近期新盘多处于市区,均价多在1.1-1.6万元/平方米之间,过多的高价盘对需求产生了一定抑制。5月1日开盘的海珠区某盘当天仅成交二三十套,可谓不理想。

　　隐忧三

　　买家心态仍观望

　　而在购房者方面,对市场的信心尚未完全恢复。中原地产分析认为,带动近期成交回暖的市场购买主体是换房改善型买家,而且不少是在去年下半年以来累计至今的、已经观望了许久的客户。很多首次置业者仍然受困于房价过高而选择等待。

　　中原地产方面认为,现阶段很多项目的价位仍高于很多首次置业者所能够承受的水平,降价幅度还是不够。该行预计“五一”之后,随着购买力较强劲的客户的逐渐消化,大部分项目的价格由于缺乏足够购买力的支撑,将会再次回落。

　　房地产专家韩世同也表示,如果开发商利用目前成交回升的局面来拉高房价,可能就会延缓真正回暖阶段的到来,甚至有可能重新进入有价无市的状况。

　　本报记者　王昊