深圳地产曾经对全国地产的发展产生过深远影响。从1987年第一块国有土地公开拍卖至今，深圳地产在行业理念、运营模式、管理制度、操作手法上不断探索创新实现突破。“深圳经验”曾经为全国各地所争相学习。而经过二十年的发展蜕变，深圳房地产业在蓬勃发展的同时也显现出很多问题，2007年深圳地产的“高处落水”更是给中国地产业留下了教训和反思。

　　土地稀缺限制高速增长

　　目前行业面临最重要的问题是政府监管机制不足。首当其冲的就是中介按揭。中介市场的规模大而管理机制缺乏，倘若新一轮调整浪潮开始，这个行业将会衍生出更大的问题。其次是深圳的保障机制没有与地产相匹配地发展。过度地强化了市场机制，客观上导致了市场的失衡。最后是深圳的旧城改造政策长期摇摆不定，造成很多问题与矛盾发生，使城市化进程受阻，土地资源的经营受阻。由于这些历史问题，使得深圳成为典型的二元结构城市，形成“城市包围农村”(城中村)的局面。

　　时至今日，相较于全国其他城市，深圳地产可持续性发展的意义已经不大。深圳已不再是单靠房地产来保持增长的城市，而土地资源的稀缺限制了深圳房地产的高速增长。如今深圳地产在土地资源、政策优势等各方面的后发优势已明显弱于其他城市。现在，全国的地产管理制度已相对成熟，一些二三线城市的房地产发展也非常迅速，因此目前的深圳房地产很难再对全国产生较大的影响。

　　金融创新方兴未艾

　　但与此同时，深圳地产在创新性和创造力方面相较于全国其他城市依然具有十分明显的优势，未来的发展仍将可能为行业带来深远影响。首先是地产金融方面，金融体系的创新将对地产金融产生新的要求。而深圳地产可以为其提供一些好的实践机会，比如资产的证券化、按揭证券化、房地产信托等方面的创新。

　　其次，深圳是惟一一个没有农村的城市。在城市化的过程中，在旧改、城市更新方面，深圳为全国起到了不少新的示范，仅在征地拆迁方面就积累了不少经验。而且在这个过程中，深圳在这方面遇到的问题范围与难度都高于全国。未来的一段时间内，除现有的一些创新外，深圳应该还会不断地在这方面进行一些有益的探索。

　　第三，税收管理方面。深圳是物业税试点城市，那么也就可能在税制改革方面进行探索和实践，将对全国形成很好的借鉴与示范作用。

　　最后是房地产经营管理。深圳未来将会产生新的经营管理模式。过去，深圳地产是粗放型发展，主要关注建设、销售方面。随着一些专业的经营公司、基金公司介入，房地产的经营管理将会发生一些变化，房地产公司会更多地侧重资产管理，而这，正是目前深圳最有可能也是最有条件创新的。

　　(作者 郭建波 英联国际不动产董事长)