本报记者上月分别走访了苏州、常州，南京，杭州，成都，重庆二线城市的房地产市场，稿件请见 《二线城市房地产“回暖” 调查 政府、开发商齐“吆喝” 江苏楼市回暖前途莫测》(2009-4-1 B8)；《低地价让开发商底气十足 降价风暴将席卷杭城》(2009-4-8 B8)；《楼市保温 成渝“天量”动迁力保刚性需求》(2009-4-16B6)。通过这次大规模的实地调查，本报记者深入了解了这次全国楼市回暖中二线城市房地产业背后的故事。现将整个调查结果进行更深一层的总结分析，试图挖掘出这次全国楼市回暖的真正原因。⊙本报记者 唐文祺

　　忽如一夜春风，各地楼市在3月份暖意丛生。成交放大的状况，不仅仅在一线城市中出现，杭州、南京、成都等各个二线城市，分别画出了久违的成交高峰曲线。楼市“小阳春”，出乎意料地提早出现在了今年3月份。然而，对于苦候多时的开发商来说，果真是“守得云开见月明”吗？这一轮突发的回暖，被业内人士不约而同地解读为“被抑制需求的短期释放”。对于未来前景的态度，可从中窥见一斑。

　　3月二线城市地产

　　暖风频吹

　　今年3月份的楼市表现，称得上当之无愧的“金三月”。在中国指数研究院数据信息中心的检测结果中，占比约87%的监测城市住宅成交面积呈现环比上升。在监测的30个城市中，环比涨幅处于50%-100%区间的城市共有13个。而就在2月份，近一半的城市环比增幅只是处于50%的水准以下。

　　这一轮小阳春的出现，颇为突然。“开发商们都不曾预料到。”一位房地产业内人士表示。回到2008年，成交委靡不振的现象蔓延全国楼市。以成都为例，2008年成都商品房的成交量仅为600万平方米，而在2007年的楼市热火时期，成都市场的商品房成交量为1200万平方米，住宅成交1000万平方米左右。这并不是孤例。浙江楼市的范本——杭州，自去年5月份之后，每个月的平均日成交量只能在60套的水平徘徊。

　　但在如今，记者在苏州、杭州、成都等各个二线城市进行调查的过程中发现，成交量显著上升的例子却比比皆是。实际上，苏州、南京等楼市的回暖势头，早在3月之前便已现端倪。根据统计数据显示，今年1-2月，苏州市区新建商品住宅成交6930套、85.9万平方米，成交总额为55.42亿元。而今年头两个月内的南京楼市商品住宅成交量，已从去年9-10月的20多万平方米，恢复至约55万平方米。

　　降房价与刚性需求

　　共促回暖

　　对于回暖的原因，不能不提到政府方面的支持。自去年下半年开始，中央和地方政府便不断推出促进房地产市场发展的利好措施。比如去年9月，南京市政府办公厅率先公布了20条救市措施；10月，杭州市推出了被称之为“力度最大”的“二十四条”；年底，成都市出台《关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见》，苏州市政府则在近期决定给予有条件的购房补贴。一时间，税收、信贷、入户等各项以往用来禁锢房地产业飞驰的枷锁，相继松动。

　　记者在调查时也发现，当房地产行业在拉动内需、促进经济中的作用日益突显时，如何在政策上合理把握“松”与“紧”的尺度，是当下最为微妙的关系协调。救市政策的出台，背后隐藏的，仍然是地方政府出于自身利益的“自救”行为。“房产市场的冷却，势必影响到土地市场的出让。对于依赖土地出让制造财政收入的地方政府来说，救市拉动便是当务之急了。”一名资深房地产业内人士提出。

　　不过，可以明确的一点是，无论政府出于何种考虑所进行的“托市”行为，在房价高居不下的情况下，并未曾收到市场明显反馈。最直接的案例是，杭州市的“二十四条”，并未在去年制造出明显回暖迹象。

　　房地产业兼具商品化与民生的特性使得政府的出台政策不得不小心。如果政策力度过大，房价仍然会重蹈上涨的覆辙；可是如果力道不及，却又起不到该起的拉动作用。只能是一边看市场反应一边逐渐放宽。

　　政策松绑速度缓慢的结果，便是效应延后导致的市场持续性低位盘整。当资金压力开始影响到房企生存时，开发商们终于清醒认识到降价“自救”的必要性。国家统计局公布的数据显示，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，比2月份降幅扩大0.1个百分点。在成交量大增的情况下，价格却并没有同时上升，这一点，是与2007年楼市过热时期最大的不同之处。

　　而在去年，死抗房价等待政府救市的侥幸心态，是开发商中的主流意识。能够真实反映态度转化的现象是，当万科在2008年率先降价时，跟随者寥寥；但在今年，主动降价促销的开发商已成群聚。杭州一名开发商就表示“即使是政府有心托市抑制房价下跌，在这种情况之下也无法加以控制了。”

　　虽然前期救市政策并未造就太大的市场效应，但为消费信心的恢复筑造了基础。终于，在房价实质性调整的情况下，刚性需求开始大量释放出来。“市场缺乏的，只是一个合理的价格。这才是拉动成交量上涨的关键因素。”

　　供大于求仍为恢复需求

　　主要障碍

　　根据南京市房管局副局长郭宏定的预测，未来二季度的南京房地产市场将呈现稳定。而原因之一，便是南京楼市的供需之比高达1.3：1，尚有较多存量房源亟待消化。而在成都，今年的住宅成交量可能在800万平方米，但目前存量房源已在800多万平方米，还不包括建筑面积高达2000万平方米的存量地块。

　　南京中原地产市场研究部总监张君表示，目前的市场购买力仍然以刚性需求为主，这部分需求无法支撑市场长久的交易量提升。“改善性需求和投资性需求虽然有所试水，但一旦房价发生反弹，相信会对这部分需求产生抑制。”

　　而笼罩于开发企业之上的阴霾并未完全散去。一个较为普遍的认知是：今年下半年的市场前景并不乐观。所谓“半年定全局。”一家布局于二、三线城市的中等规模企业，仍继续2月底以来的策略：低于周边市场的价格积极推盘。“谁先降价，就是先抢得了客户、抢得了市场份额。”该公司一高管直言不讳地说，“如今仍是现金为王时期。”