房地产无法脱离宏观经济环境独立存在 今春需求释放得益于去年需求积压———

　　“终于有自己的房子了。”日前，在北京工作了六年的于先生告诉笔者说。虽然和妻子领证一年多了，但一直还没有买婚房。看了一年多，发现今春楼市回暖，于先生和家人商量几次，终于拿出几年的积蓄，加上父母的资助，买了新房。

　　根据协成机构市场中心提供的数字，2009年一季度北京商品住宅新房成交27425套，3074162平方米；环比2008年第四季度的18512套、2193251平方米分别上涨48%和40%，同比2008年第一季度的17544套、2143457平方米分别上涨56%和43%。

　　另据北京市房地产交易管理网统计，2009年1月到3月，二手住宅房签约分别为7358套、9373套、19973套，合计37095套，面积320万平方米。

　　综合以上两组数据，2009年第一季度住宅类商品房成交套数和面积总量，已经是2008年全年成交量99679套、1100万平方米的65%和57%。

　　对于正在持续的这一波楼市小阳春，中原地产华北区总经理李文杰认为，今年一季度成交的商品房中约八成是去年积压需求的释放。做出这一判断基于两方面的原因，一是在这一轮成交中，购房者决定快、成交时间短，说明购房者对楼市是持续关注的；二是第一季度二手房交易量连续三个月超过新房，透露出购房者购房多是自用。作为用家，需求的产生和关注都是有一段时间的。

　　和李文杰的判断相似，“1到3月都没做过什么推广，但是交易量上去了。这说明客户关注度一直不曾下降。”北京首开天成房地产开发有限公司销售总监胡静说。

　　和购房需求释放并存的还有市场放量的相对减少。据协成机构市场中心数字，从2009年1月到3月，虽然在新开楼盘、套数和供应面积均呈上升趋势，但2009年第一季度市场放量无论是环比2008年第四季度，还是同比2008年第一季度，都有大幅减少。(如下表)

　　而2009年第一季度成交新商品住宅27425套，3074162平方米，高出第一季度供应套数和面积的135.8%和165.3%。

　　购房需求的“非刚性”

　　和在今春买房的于先生不同，同样是要买婚房，和妻子一起租房的刘先生就表示，“开发商涨价我就继续租房子。”

　　刘先生原来看上了中关村附近的一处新开盘的房子，正准备买，却发现每平方米涨了上千块钱，于是又打消了马上买房的计划。

　　对于楼市的刚性需求，商务部培训中心专家、北京大学经济学院特聘教授李左东认为，刚性需求并不是无条件的。所谓的刚性需求，依然存在替代选项和时间上的弹性。

　　“相当比例的购房者的需求是一贯的，购买力也是相对稳定的，”有开发商也表示，自己所担心的不是市场上的购买力，而是购房者需求的弹性。而这种弹性可能随时因房价的波动而发生改变。“房价往往就是一针强心剂或一针镇静剂。”

　　“楼市回暖会刺激购房需求，也会刺激价格上涨；然而房价一旦上涨，很容易反过来制约购房需求的释放。”一位业内人士表示，市场的需求和购买力总体来说是基本稳定的，关键在于如何推动购房需求的释放。

　　购房需求能否持续由宏观经济形势决定

　　供销两旺是许多房地产业内人士期盼的景象，购房者能否持续释放购房需求也成了许多开发商关心的问题。

　　对此，李文杰表示，在这一波楼市回暖中，3月中旬市场成交量最高，处于积累的市场需求强烈释放的阶段，目前这种释放开始见顶回落。但由于宏观市场的积极信号，包括资本市场气氛、股市的表现及其他一些行业指标的向好，还是会支撑小阳春持续一段时间。一方面，购房者积累的释放需要一个过程；另一方面，开发商自身会进行调整，通过一系列促销优惠手段，带动一部分购房人、投资人，拉动市场需求，“5月份的市场还是可以的。”

　　而对于2009年全年的预期，李文杰表示并不乐观，“宏观经济层面的因素决定了楼市的不确定性。”李文杰认为，2009年不会出现2007年量价齐涨的局面，但成交量会小幅超过2008年1100万平方米出头的水平。

　　对于当前市场表现出的小阳春，李左东认为，这并不能算是房地产市场的繁荣。一方面，市场积压的存量完全消化尚需时日；另一方面，政府对房地产市场还缺少明显的具有导向性的政策。

　　而房地产市场无法脱离宏观经济环境独立存在。市场需求的释放，根本上由购房者的购买力决定，进而由购房者群体背后的各行业发展、宏观经济形势来决定。

　　李左东透露，在宏观经济层面，许多经济学界人士也在通过非正规的形式，呼吁政府部门多从“下游”着手，应对当前经济形势。

　　李左东谈到，如果政府层面能降低税费，进而就会给开发商更大的降价空间，最终实现更多地让利于民，同时也会惠及当地财政。因为对于很多地方来说，房地产都是当地财政支柱产业。文/张旭