在美国田纳西州有这样一条法规：居民除了拥有自己居住的一幢房屋外，又购置了第二套房，如果闲置超过12个月，就要接受州房地产管理署的即时责问和罚款，年度罚款的数额是当初购买资金的20%。

　　一般说来，平均工资越高，消费品价格也就越高，然而，在最发达市场经济的美国，每平方米住房价格与平均工资比例却远低于中国。同时，经济适用房建设本来是一个以民为本、利用价格杠杆原理进行宏观调控的政策。然而，由于种种原因，大部分普通消费者并未从中受益，一些经济适用房甚至被高收入者买走这两种畸形现象的产生与社会分配结构的不合理性紧密相关。到底怎样加以解决呢？

　　在美国，政府建房投资不仅原来就比中国力度大、速度快、覆盖面广，现在奥巴马政府更加紧利用救市投资来扩大政府建房(美国政府中不乏优秀的经济学家，而且参加政府的决策过程)。在美国田纳西州有这样一条法规：居民除了拥有自己居住的一幢房屋外，又购置了第二套房，如果闲置超过12个月，就要接受州房地产管理署的即时责问和罚款，年度罚款的数额是当初购买资金的20%。即如果房屋购置额为25万美元的话，那么罚款金额就是5万美元。这种处罚应该是比较重的，也体现了政府对房地产的干预。房地产并不是“越私有化、越商业化越好”。

　　如果说美国的政府建房和房地产业的“国有”成分高于中国，那么它自己也承认房地产业政策的效益性远远赶不上许多其他资本主义国家，不要说法国、荷兰、瑞典模式，就是与邻国加拿大相比，也差之甚远。加拿大认为，土地是一个社会经济长远、稳定、可持续发展极为重要但又是“无再生”的资源；与此直接相关的住房不仅是具体体现“民生”的社会福利的最重要环节之一，而且这一资源配置、使用的合理性、公平性、平等性和全民享受对经济平稳发展反而起促进作用，对其他消费需求更是一个促进作用。据此，加拿大采取了“三合一”政策，一是政府所有(相当于国有制)的非盈利性房地产公司，二是社区-工会-教会集资的非盈利房地产公司，三是被国家和各省课以重税私营房地产公司。

　　有人会说，如果前两者是非盈利组织，对第三者又课以重税，哪会有私人企业来从事房地产业？加拿大正是通过这种“三合一”结构和税收政策使得房地产行业既不存在暴利可能(即与其他产业的利润额接近从而使资本随利润流动的随意性、无计划性降低)，又使那些不抱有“牟取暴利”愿望的私人企业来从事这一行业，同时强迫那些从事房地产业的私人企业必须具备较强的专业知识和市场能力(而不是依靠私人关系或利益交换的违法能力)。这不仅大大降低交易成本从而使消费者受益，而且由于三合一结构和专业化程度的提高帮助杜绝房地产业的腐败。结果，最大的受益者是“最广大人民群众”的消费利益。同时，加拿大的“国有制”无论在效率、效益上都高于房地产私有企业。

　　有人会说，中国土地面积略大于加拿大，然而，加拿大人均土地面积约为中国的41倍。再考虑到加拿大3千万人口中只有84万人从事农业(不仅效率是一个问题，人口农业产品需求总量本身就是一个问题，这样对土地面积需求就产生了交叉作用)，那么也就意味着除了两个国家必须的农耕地外，用于经济发展和非农业人口(中国也多于加拿大)居住的人均土地面积差距就更大了。然而，正是这样一个自然资源极为丰富、生产力极为发达、生产率较高、人口较少的资本主义国家，基于对土地资源的社会属性和经济属性的认识使它不能成为个人暴富的根源，表现出以长远、和谐、平等、公平、可持续发展为内涵的“忧患意识”。

　　中国作为一个世界上人口最多、人均资源极为贫乏的国家，应该怎样通过社会分配结构的合理性来建立一个缜密的、科学的、严格的房地产业的体制，杜绝“三位一体”和官商勾结？房地产业注入国有经济成分很可能会遭到反对，他们最擅长的就是攻击国有企业的效益、效率问题。然而，资本主义的加拿大已经用事实回答了这个问题。当前国有非盈利性房地产公司的效益还没有实践来证明，但房地产行业的全面市场化、商业化、利润化有这样几个结果值得注意：

　　一是中国房地产商用人类历史最短的时间在正常发展时期取得了个人的最大经济效益，富裕程度达到或超过西方标准的富裕速度；二是中国绝大多数人无力依靠自己的工资收入购房；三是在所有发生腐败的行业中，从案例数量、程度、规模、范围、手段、方法来看，房地产业首当其冲；四是在中国首富人群中，房地产行业上榜人数最多；五是各种成本交易、各种利益交换的代价转嫁到消费者身上；六是由于权力与资本结合、政府-银行-房地产商三位一体使商品(住房)价格与平均工资收入比差距巨大并且长期存在，从而作为单个影响因素房地产业成为影响中国扩大内需、建立合理内需市场的最大障碍。

　　今天，房价即使略有下降，相对人们收入仍然过高。而且，已经下降的房价让那些在高位被迫买房的人面对着债务的枷锁，而那些准备购房者依然望房兴叹，拼命加强积蓄。在这种状态下再要他们加大消费力度岂不是天方夜谭？

　　(武汉大学战略决策研究中心教授 龙斧 王今朝)