早春三月,经历了持续寒冬的房地产市场,呈现出丝丝缕缕的复苏气息,全国各大城市住宅成交量明显反弹。

　　数据显示,在中国指数研究院重点监测的30个城市中,有24个城市2月住宅成交面积环比上升,有10个城市环比增幅超过50%。广东省统计局最新公布的数据显示,1—2月,广东房地产开发投资大幅下降了17.1%,但商品房销售面积则大幅增长两成多,其中,深圳市商品房销售面积回升激增达140.6%。

　　成交的逐步回暖令楼市悄然生变。嗅觉灵敏的开发商对促销的态度和楼盘定价,开始发生了耐人寻味的变化。自“拐点论”之后一言一行便备受业界关注的“带头大哥”万科,2月中旬暂停了几乎所有促销活动。“少量多批”、“多次开盘、逐步提价”等炒作性推盘手法再度活跃在各大卖场,部分城市的房价甚至还出现触底弹升。

　　楼市真的“春暖花开”了?

　　如果将今年以来成交量的回升,视为调整结束后全面回暖,还为时尚早。成交量的平稳增长,大约需要两个季度的时间来进行确认,今年5月,10月将是观察市场发展趋势的时间窗口。

　　业界普遍认为,目前市场成交回暖这既是多重救市政策累积后的反应,也是部分地产商适时下调房价的结果。这显示出,楼市里的刚性需求一直是存在的,一旦时机到来,住房刚性需求就会转化为现实的购买力。

　　当前市场呈现的从量价齐跌到价跌量升的变化趋势,总体看是良性的,是房地产市场各方主体大致趋于利益均衡化的表现。这种均衡体现在三方面:一是政府部门出台的调控政策的根本目的,在于促进消费；二是成交低迷带来的资金压力,开发商最希望的也是提高成交量；三是价格是促进消费最有效的手段,每次降价都能够吸引部分达到其心理价格的购房者入市,从而推动成交量的增加。可见在政府有形调控之手和市场无形之手合力之下,楼市终于出现成交量的增长。这种市场均衡的局面来之不易。任何人打破这种均衡,都是不明智的。

　　在这股市场交易回暖的热潮中,开始有开发商借机涨价。盲目涨价,必将加剧市场的失衡,从而最终损害开发商自身的利益,不利市场的健康发展。实践证明,今年以来,市场交易逐步回暖的根本原因正是在价格的下调,每次降价都能够吸引部分达到其心理价格的购房者入市。在近日举行的房地产市场景气分析会上,广东省房协也向广大开发商发出“以合理的价格促进商品住房销售,活跃市场交易”的倡议。

　　以深圳为例。深圳这两个月成交活跃,主要有几个因素:第一个因素是珠三角的调整最早,从2007年10月至今一年多的调整,房价基本回落暴涨前的价格水平,价格基本调整到位。第二个因素是国家出台了很多对消费者有利的宏观调控政策,如多次降息使得购房者每月按揭负担下降。第三个因素,以深圳2005—2006年每年1500万平方米的成交面积算,2007年这一数字降至900万平方米,2008年只有600多万平方米,大约每年几百万平方米的市场需求居高的房价被压抑、推迟了。借助政策利好,借助于发展商主动调整价格,需求释放,市场有恢复性增长的味道。

　　珍惜来之不易的市场回暖契机,开发商明智之举应是顺势而为,利用销售回暖优惠促销、回笼资金才是上策。(陈韩晖)