地产龙头万科(000002)3月10日发布的年度业绩受到市场高度关注。作为房地产行业是否有信心的风向标，万科对于地产市场的未来有何看法，其信心何在？万科总裁郁亮在3月9日接受中国证券报记者专访时表示，虽然调整还没结束，但政策的稳定让开发商心里感到踏实，由于明确了政策与市场的“边界”，相信未来的发展会更稳定。

　　调整还没有结束

　　中国证券报记者：近两个月房地产市场成交量超预期回升，是否意味着市场已触底回升？

　　郁亮：万科认为决定中国房地产行业长期前景的深层因素，并未发生任何根本性的转变。但万科一直坚持“应对重于预测”的原则，现在给短期市场下结论很困难，如果说一定要下个结论，我们认为调整还没结束。

　　我想解释一下，为什么珠三角区域城市的房地产市场普遍都还不错。实际上，并不是全国所有的城市都出现了成交量大幅回升的特征。

　　以深圳为例。深圳这两个月成交活跃，主要有几个因素：第一个因素是珠三角的调整最早，从2007年10月开始，以万科为代表的企业率先调整至今，已经一年多了，房市价格基本调整到位。“调整基本到位”的依据，就要看价格是否回到暴涨前的水平。目前深圳的房价每平方米大约在11000-12000元左右，基本上是暴涨前的价格水平。第二个因素是国家出台了很多对消费者有利的宏观调控政策，主要是降息，多次降息使得部分购买者每月按揭负担下降了20%-30%，这是非常难得的利好。第三个因素是深圳2005-2006年每年的一二手房成交面积为1500万平方米，2007年因价格太高降至900万平方米，2008年只有600多万平方米，实际上这两年大约每年几百万平方米的真实需求被压抑、推迟了；经过一年多的等待，借助于上述利好，借助于发展商主动调整价格，深圳无论一手房还是二手房都表现得比较活跃，有恢复性增长的味道。

　　为什么说调整还没有结束呢？这种势头能否持续下去，我们还不能下这个结论。首先，毕竟房地产行业跟宏观经济表现有很密切的关系，宏观经济接下来会如何走，温总理已经说会很艰难，今年的困难很大，这对我们行业也会有很大的影响。其次，并不是所有的城市都像深圳进入了底部区域，不同城市有不同的表现。再次，即使有些城市像深圳那样处于底部区域，但需要多长时间才会往上走又是一个新问题，它有可能相持很长时间。因此，对于未来的市场趋势，我们总的结论是不确定，但宏观政策还是有效果的。

　　“政策的归政策，市场的归市场”

　　中国证券报记者：温总理在政府工作报告中提到要促进房地产市场稳定健康发展，您如何看待报告关于房地产市场的表述？

　　郁亮：我们看到温总理在“两会”期间对于房地产市场和行业用了“稳定”这个词，这让我们心里很踏实。因为房地产投资是长周期投资，现在的投资决定了未来3-5年的结果，所以发展商最需要稳定政策，最需要明确我们的“边界”在哪里？这个“边界”就是温总理在报告中提出来的“大力发展保障用房，稳定商品房市场”，这就让我们感到吃了定心丸。

　　“政策的归政策，市场的归市场”：社会低收入人群的住房问题以政府力量为主去解决，当然，包括万科在内的发展商也会在政府的组织下积极参与保障住房的建设；发展商主要负责商品房市场这一块。两者的边界已经划清楚了，这是对我们行业有着巨大影响的一件事情。

　　可以看到，经济政策目标越来越务实，越来越把政策跟市场界限划得更清晰，照顾到真正需要照顾的人群。政策经过这么多年的摸索与探讨，已经走到比较正确的方向上。

　　另一方面，政策也会趋于稳定，以前的政策效果也会更充分显现出来，从而能够对未来的谋划与发展有充分的判断。我相信房地产市场未来的发展会更稳定，但同时也需要一点时间。

　　现金流“量入为出”

　　存货“量出为入”

　　中国证券报记者：就万科而言，在区域发展策略上有何考虑？对于“去存货化”，您对万科及整个行业的存货情况有何认识？

　　郁亮：去年珠三角地区房地产市场调整力度最大，压力最大，然而我们50%的业绩仍来自于珠三角，其中深圳、佛山的市场占有率排名第一，广州第四、东莞第二。珠三角的地位非常牢固，也表明万科的根基很稳固。

　　从长远看，我们希望珠三角、长三角和环渤海地区三者比翼齐飞，做出同样的贡献。对于今年的项目发展，万科遵循“精挑细选，把握机会”的原则，希望未来能够选择那些已经进入底部区域的城市进行投资。我们不会等到最低点再进行投资，我们也不会去预测底在哪里。如果可以进行选择的话，我们希望在主要城市，即那些平常土地储备难以获得的城市，比如北京、上海、广州、深圳等地，能够进行一些投资。如果股东能够接受，我们也觉得能给股东带来利益，并且资本市场配合的话，我们会谨慎考虑进行一次股权融资的安排。我们也一直注重其他融资手段和工具的运用与挖掘，只要有合适的方式和合适的条件，我们都会尝试。

　　在过去一年，我们强调经营的安全性：一是现金流的安全性，现金“量入为出”，200亿现金拿在手里，等待机会，保证安全性；二是在存货上“量出为入”，卖出多少才能够允许新开工多少。

　　万科在“去库存化”方面做得很出色。我举一个例子，我们各地公司每年大年三十和初一都要卖房子，今年只有一个城市除外，就是东莞，它基本上没有什么库存。去年在东莞能把房子卖得没什么库存是很不容易的。东莞有个2007年的地王项目，现在也已经保本甚至微利了。

　　对于库存，我们主要看存销比和批售比。现在珠三角地区大约是7-10个月的水平，比较正常，如果少于5个月也会不正常，容易导致供不应求。但整个行业的存量还是比较可观的，因为在过去相当长时间里，房地产行业对存量的消化是不充分的，需要开发商作主动的价格安排。现在政府已经安排了优惠政策，比如说按揭政策、降息等等，发展商应该调整配合好，才能形成健康的市场，没有成交量的市场一定不是健康的市场。

　　补“心智”换“衣服”

　　中国证券报记者：万科去年跑赢了大市，您对于万科去年的经营情况有何评价？对今后的发展有何考虑？

　　郁亮：尽管我们跑赢大市，基本任务完成了，但2008年业绩下降，我们管理层是有责任的，为此我们中高级管理层几十人放弃了8400万的年终奖金，要跟股东共渡时艰。

　　究其原因，主要还是前几年形成的牛市思维和牛市行为。基于牛市思维和牛市行为，往往会导致把市场做偏，去做高端、做大户型，定位错了，导致我们去年花了很大力量去调产品结构，以使我们卖的产品能够跟市场的刚性需求、自住性需求相匹配，改得很辛苦。其次，做高端不仅导致货不对路，还把成本做高了。再次就是把市场送出的礼物作成自己的能力了，并导致这些年公司管理层级、管理人员数量多了，在市场出现变化的时候，这些问题都暴露出来了。所以，王石董事长说这次调控来得很及时，在现有企业规模下给我们一记警钟，给我们提醒。

　　我们预计2009年万科毛利率会有所下降。毛利率和盈利不乐观，怎么办？万科只能是寻求转型，由“规模速度型”转向“质量效益型”。

　　从大的宏观环境来说，我们预测未来5-10年房地产市场会有一个平稳发展态势，政策不会允许房市再出现脱缰野马般的发展，加上政府会着力打造保障性住房体系，老百姓的心态不会恐慌着急，所以市场会更加平稳发展。如果万科的发展仍继续追求规模和速度，就有失偏颇了。再从内部来看，万科以前追求速度和规模所带来的粗放增长问题很多，也就是牛市思维牛市行为所表现出来的几个问题，这些问题如果不解决，以后的发展就会难以为继，所以我们必然要转到质量和效益上。

　　我们说的“质量”不仅是工程质量，其实也是指我们的经营质量，我们要借助于目前非常难得的机会，把经营平台再理一理。

　　万科达到500亿规模已有两年，从100亿到200亿再到500亿，这个阶段有很多课需要去补。补什么？一是补我们的“心智”，作为一个“成年人”，你的心智要成熟。万科从100亿跳到500亿，心智并没有迅速成熟，速度与规模的快速扩张让我们没有时间去历练心智，我们光长了个子，需要培养成熟的心智。二是换“衣服”，不能再穿童装了，要穿成年人该穿的衣服。这里指的是万科的管理水平、管理平台。把握一家500亿规模的公司毕竟不容易，包括华为、海尔、联想都在400亿规模附近徘徊了好几年，经过几年整顿之后才向上发展的，我们大概也到了这个节骨眼上，正好借这个机会调整一下，我们也要换件“衣服”穿。