楼市“小阳春” 泡沫难挤尽

　　本来，包括地产商在内的人都在预测，2009年的房价将驶入普降轨道，他们都做好了准备。

　　然而，春节以来蔓延全国的“小阳春”，让人犯起了迷糊：怎么突然冒出这么多人买房？市场回暖了？价格降到位了？

　　在北京，部分低价楼盘顺势出击，趁机小涨了一把。

　　自2007年11月步入“拐点”以来，楼市似乎染上了“思维紊乱症”，忽而滞涨，忽而“回暖”，房价像个“小脚老太太”，一步一挪，期间还不时传来诸如“救楼市就是救中国经济”、“房价下跌，经济崩溃”的杂音，令普通购房者的心，一上一下。

　　但政府始终坚定不移地推进楼市调整，不管是2007年年底的24号文，还是去年年底的十项措施，都在贯彻住房从“市场化到民生化”的思路。从近日住房和城乡建设部部长姜伟新“房价必须调整”、银监会主席刘明康“严格执行二套房贷”的表态来看，目前楼市短暂的成交量反弹，并不能改变这一趋势。

　　事实上，“小阳春”只是被压抑了一年多的刚性需求的释放，因为高价房销售依然乏力，泡沫依然存在。

　　泡沫的存在，已经打乱了投资与消费的节奏———摩根大通预测，如今内地楼市的存量需24个月才能消化完。作为一个支柱产业，当房地产不能再进行后续投资时，它就已暗含风险。

　　因此，今年楼市的重任，仍是去泡沫化、去存货化。最终，住房将回归它的本原———居住的价值，而非热钱套利的工具。

　　廉租房、限价房等保障房的强势推出，也将推动这一过程。多层次住房供应体系的初步建立，让人们有望在北京、上海、深圳这样的大城市，不再为一套房子而背上一生的债。

　　安居，才能乐业。我们期待，我们对房价的关注尽快消失，因为，那是它正常化的标志。（记者 张晓玲）

　　姓名　邹涛

　　准考证号　200903050809

　　身份：深圳市民。2006年4月-2008年7月，发起“三年不买房行动”；2008年8月-2008年12月，发起中国首个“万人购房团”。

　　2009年楼市走势展望测试题

　　客观题(共9题 每题5分)

　　1、你认为今年房价是否还会下跌？

　　A.会，还要跌15%-30% B.会，但不会跌太多

　　C.不会 D.以上都不是

　　【选A 姜部长都说了，目前房价依旧超过购买力！泡沫还是客观存在，所以整体趋势一定是向下的。】

　　2、你认为地方政府的各种救市政策，如政府购买商品房作保障性住房、购房退税、购房落户等等，能否提振楼市？

　　A.将使目前房价继续维持 B.有一定刺激作用，但不能促使楼市全面回暖

　　C.基本不起作用 D.以上都不是

　　【选C 这是一种杀鸡取卵的短视行为，拯救不了高房价。】

　　3、对于目前争议最大的二套房贷政策，你认为应不应该放开？

　　A.可以考虑部分放开，如夫妻只有一套小一居的情况 B.不应该放开，如放开将使炒房死灰复燃

　　C.应该放开，放开有利于刺激住房消费 D.以上都不是

　　【选B 坚决反对，买二套、三套房的人至少要付50%以上首付，或者干脆全款才行。】

　　4、保障性住房的大量入市，会对商品房市场有何影响？

　　A.会促使商品房价格下跌 B.不会有什么影响

　　C.有一定影响 D.以上都不是

　　【选A 保障性住房入市会使目前商品房房价合理回归，真正实现社会和谐。】

　　5、在国际金融危机和经济衰退背景下，你认为楼市见底什么时候会显现？

　　A.至少一年以后 B.三年之内

　　C.今年年底之前 D.以上都不是

　　【选A 2010年上半年遭业主断供的房产拍卖等，会集中显现。】

　　6、楼市复苏的标志是什么？

　　A.日均成交量上升 B.地产商放弃暴利，整体房价回归至2005年水平

　　C.大型地产商出清存货，开打价格战 D.以上都不是

　　【选C 此外，一个最实用的指标是，你的房屋租金和月供是否差不多。】

　　7、你认同潘石屹所说楼市流通环节需要松绑吗？

　　A.完全认同 B.不认同

　　C.部分认同，尤其是二手房交易环节 D.以上都不是

　　【选B 在流通环节进行限制是必要的。但我也呼吁，政府对二手房交易环节再进行税费让利，以及手续简化。】

　　8、在楼市下行时刻，会不会促使一些长期性政策如物业税、《住宅法》等出台？

　　A.会，物业税、《住宅法》势在必行 B.目前还很困难

　　C.不会 D.以上都不是

　　【选A 允许个别人占有多套房子，并且不承担更多的费用是社会资源分配的不公。物业税施行的条件已很成熟。】

　　9、你个人打算什么时候买房？

　　A.今年下半年 B.一年后

　　C.三年内 D.以上都不是

　　【选A 我会履行我此前三年后再买房的承诺，下半年如果深圳新房还是现在的水平，我会考虑买个配套成熟的二手房。】

　　论述题

　　新闻背景：近一年以来，全国楼市低迷，北京出现了部分开发商在资金压力下降价抛售楼盘的情况。人们开始怀疑，北京楼价会不会继续“向下拐”？

　　● 北京房价何时真正探底？ ● 如何看待“二套房贷放开”？ ● 大量存量房该如何消化？

　　参考答案　A

　　房价半年后难见底

　　答题人 潘石屹

　　SOHO中国董事长

　　潘石屹：对北京楼市短期内的走势并不看好，受存量房和保障房双重压力，半年后北京楼市也难见底。楼市恢复信心最重要的标志不是价格，而是成交量。今年中国的房地产和北京房地产市场仍会比较低迷。北京的住宅价格，在五环外，受保障房大量积压、房地产商资金链条紧张等因素的影响，下降的压力很大。一批在过去几年犯了错误的房地产商的倒闭、兼并和重组是“见底”的标志。

　　潘石屹表示，若只是简单地限制第二套住房，又出台政策要放开改善性住房，这两个政策就是一组矛盾。其实这些政策只要政府各部门互相协调好，就会很快解决。

　　潘石屹称，存量房的出现，说明房地产市场目前生产过剩，是房地产流通环节出了问题。政府部门应把房地产销售和出租流通环节的税费降下来，并且为二手房的销售和出租搭建一个公开、透明的平台，避免消费者在此过程中上当受骗。在房地产市场中，需求若没有启动起来，只是简单地给房地产行业注入资金，将会形成恶性循环。

　　参考答案　B

　　放开是大势所趋

　　答题人 郭松海

　　全国政协委员

　　郭松海：中国部分城市尤其是北京，房价何时止跌，目前还无法预料，对于楼市的探底很难做出预判。虽然目前全球多个国家都出手稳定经济，但经济形势仍未扭转，世界性的经济危机也波及到国内的经济环境。受其影响，有购买需求的人群收入预期减少，开始放缓购房需求。

　　郭松海表示，二套房贷可以放开，尤其是近期改善性需求购买增加，也是大势所趋。目前楼市偏冷，且国内投资渠道狭窄，放开二套房贷可以促进改善性的升级置业，同时也可以拉大内需。不要因为购买二次以上住房有投资或投机行为，就一刀切地紧缩第二次以上购买。此外，如果政府可以开征不动产闲置税，对于以投资性购买的二套房也是一种约束。当然，放开的仅仅是第二套住宅购买，如果第三套的话则仍应以紧缩为主。

　　郭松海称，目前存量房源巨大，政府部门要充分发挥宏观调控的作用，主动用税收杠杆，采取开征不动产闲置税的措施，打破部分开发商待价而沽的梦想，迫其降价促销。

　　参考答案　C

　　降价是唯一出路

　　答题人 于凌罡

　　北京合作建房发起人

　　于凌罡：北京房价目前正在下降过程中，谈探底有些为时尚早。他认为，北京的住宅平均价格将理性回落到每平米约7500元/平米(平均楼面地价约4500元+每平米3000元的建房价)，五环内住宅平均价格则大约是8600元/平米(平均楼面地价是5593元每平米+每平米3000元的建房价)，这样的价格是比较靠谱的价格。

　　于凌罡表示，没有必要放开。“二套房贷”的初衷是抑制投资及投机性购房。放开二套房贷后，投资性购买不可避免会冲进来。目前业内呼吁解禁二套房贷，主要目的是以此来刺激楼市，促进销售量。这和部分地方政府之前出台的购房入户等政策是一个模式，如果房价居高不下，通过这些方式来刺激楼市，解决不了本质问题。没有真正的实惠，购房者是不会轻易出手的。

　　于凌罡称，存量房的出现不可避免，这是北京房价居高不下的集中表现。眼下没有太好的办法来解决存量房问题。主动权在开发商手里，如果开发商想消化存量房，那就降价销售好了，这是目前唯一也是最好的办法。

　　- 案例

　　看遍城中房还是买亏了

　　“我们的房子跌了。”王喆在电话那头苦笑着说。

　　王喆，30岁，供职于一家证券机构。王喆和妻子来京工作快6年了，去年10月，两人在北五环北苑家园买了一套二手房———90平米两居，终于“在北京有了一套自己的房子”。没想入住仅两月，这套房的单价就跌了1000元左右。

　　“庆幸没在高位时买房”

　　“总算没在房价最高的时候进入。”王喆说，2007年至2008年上半年那段时间，一有空他就在京城各处奔波，寻找自己买得起的房子。

　　“手头只有20万，只能买总价80万的房子。”王喆看过很多二手房，不是太贵，就是太差。王喆的购房计划被迫搁置。

　　“2007年9月，二套房贷首付和利率提高等新政出台后，楼市似乎被抑制住了。”王喆说，到了2008年年初，深圳、广州等地传来房价下跌的消息。这时，王喆看中了一套房山的房子，每平米5000多元，没想到却和远在山西老家的母亲产生了分歧。母亲认为，房山太远，交通又不方便，也没什么配套设施。但王喆觉得，自己看房子已经看得太累了，就想差不多钱够了，买一套得了。为此，一家人闹得很不愉快。

　　“那时候就是为买房而买房，就是为了给爸妈交差。”王喆回忆，当时正筹备婚礼，房子的事女友父母也催得紧，而自己已经很疲了。

　　“已经买了后悔也没用”

　　去年10月，王喆去北苑家园附近办事，感觉这个社区不错，有地铁10号线，遂给中介留了电话。

　　房东人不错，又着急用钱，给了他们一个便宜的价格，10500元/平米，当时同类的房子要11000元/平米以上。

　　两个月后，房子就掉价了。附近的新楼盘纷纷推出团购和特价，最低到了8000元以下。

　　到了年底，国务院推出十项措施，鼓励自住型购房，以及地产商以合理价格促进销售，北京亦出台了购房优惠政策。不过王喆说，后悔也没用，反正已经买了，自己住，就认了。（记者 张晓玲）