国内知名地产专家、世联地产董事长陈劲松接受本报独家专访

　　陈劲松，世联地产董事长，中国地产界知名“意见领袖”，其领导的世联地产因在去年上市而成为行业的焦点。

　　两个小时的采访其实很短。最明显的变化是，相比之前对世界经济和房地产市场“悲观”的判断，他这一次显得较为乐观。

　　买楼升值不再是铁律

　　扬子楼市：您认为2009年中国楼市将发生什么样的变化？

　　陈劲松：2009年最重大的变化我觉得不再是追求单向型发展模式。比如说在2009年，买楼升值不再是铁律，消费者完全清醒。

　　宏观政策方面，2009年肯定不会“打”，肯定是“扶”，但同时也不是单一的市场化而是“两条腿”走路。

　　产品竞争将会在空间和装修层面上发生。现在进入了精装交房时代，对空间的利用与发挥也将使产品进一步分化。同样面积的房子可能会因为空间设计和装修环节出现价值和价格的分化。

　　今年的主调是“谨慎”

　　扬子楼市：有人认为2009年开发商的日子会比2008年更难过，您的看法呢？

　　陈劲松：不一定。规模大、借钱多的难过。资产规模小、负债率低的开发商不难过。

　　赵晓说，房地产约等于国民经济，这是对的。房价是国民经济的滞后指标，成交量是国民经济的现实指标。

　　扬子楼市：在您看来，2009年是中国地产“抄底扩张年”，还是“谨慎收缩年”？

　　陈劲松：对主流开发商我觉得还是收缩年，特别是公司规模大的。主调是谨慎，而不是扩张。

　　降价未必就会砸牌子

　　扬子楼市：您怎么看2009年的房价走势？

　　陈劲松：房价要看各个城市的情况。我认为凡是2008年未降价的，恐怕会面临调整。现在不少城市出台了救市措施，但什么都不如房价下降10%效果来得更直接。

　　2008年土地市场流拍甚多，土地不成交的原因当然是底价过高，这不是好现象。当2009年出现土地市场的价格显著回落或者因为大量政府投入使土地的价值明显提高(比如地铁)而价格反而下降的时候，开发商主动降价的动力就会非常明显了。

　　深圳开发商降价后出现过客户围堵售楼处，但最后大家都不堵了，因为大家都明白过来了，别人都降你自己挺着并不意味你的价格是真实的，这叫掩耳盗铃。客户不让降是“伪问题”，否则解释不了深圳经过2008年调整，价格整体下降35%。开发商不愿意降，是怕退房，怕有什么把柄比如货不对板、迟交房等问题被抓住。

　　有人说降价会砸牌子，李嘉诚每遇到经济危机就降价，你说它影响和黄的品牌了吗？目前整个行业都要过这一关，要根据市场规律办事，按合同办事，否则会拖延整个市场的复苏。

　　今年的楼市就看成交量

　　扬子楼市：您认为影响市场正常回暖的主要因素是什么？您估计微观市场将于何时回暖？

　　陈劲松：就像赵晓所说的那样，房地产约等于国民经济，约等于民生，这个市场要回暖，前提首先是成交量要上来。假设2001-2005年是正常水平的话，那么就看2009年的成交量能不能回到这个水平，否则就不是回暖。

　　2009年只看成交量，各个地方情况会不一样。南京我不熟悉，我不发表评论，但深圳成交量2008年底开始恢复，整个珠三角2008年整体性的降价和行业务实精神成就了它的复苏。

　　个人认为，2009年上半年深圳将基本探底结束。因为机遇往往是多重因素的复合，在价格普遍整体性回落15%—20%(珠三角已经回落30%)，税费下调2.5%—5%；如再加上供楼利息抵扣个人所得税，总体房价已经实质上下降了20%—30%多了。这时成交量的上升，就是回暖和买入的信号。而且是“危机”中“机”的最佳时机，这个时机的出现，将在未来一至两年内。

　　部分城市“探底”结束

　　扬子楼市：您怎样定义个人购买或投资房地产的最佳时机呢？

　　陈劲松：个人购房最佳时机的第一个条件是，你有机会选到合适的房子，也就是说你可以挑来挑去；第二个条件是你有充裕的时间比较，而不是过期不候；第三个条件最为重要，你要买的房子价格处于低位；第四个条件是你购房的资金成本低廉。

　　第四个条件对于购房者来说也是甚为重要的，我们知道购房的成本中，月供是关键(前提当然是你有足够的首期)，通过一系列的降息(恐怕还要降)和优惠，目前的水平已是历史低位了。

　　现在的问题探讨应集中在“价格是否已至低位”，还会不会有新一轮的普降？我认为，价格是否完成探底的标志之一是成交量是否在达到这个价格时即刻上升；价格是否有进一步松动空间的标志是卖方现金流有否进一步紧张。

　　现在看来，预言全国范围价格不会进一步下探似乎还早，但部分区域已经显示房价探底过程结束了，而房地产市场本身就是一个完完全全的区域市场。就这一点来说，价格的回落当然是使市场回稳的重要力量。