国务院通知为房企资金松绑

　　NBD：房地产企业资金来源上是否出现了拐点呢？

　　李少明：房地产企业的资金来源早在去年10月份的时候就已经见底了。从预收账款来看，今年一季度末92家上市公司预收账款比2008年末增长17.8%，而去年一季末仅比2007年末增长5.3%。

　　鲁政委：“地王”的出现和拿地热情升高是否意味着房地产商资金链的恢复？我觉得并不一定，从各种消息中我们就可以看出，那些大型的公司比如万科、金地等就算在市场最危险的时候，本身风险也不大，现在最重要的是那些三线，甚至二线开发商的资金链是否完整。这方面由于缺乏最新的数据，很难观察到。但有一点可以看到，那就是目前在市场上动作比较大的公司多是一线企业。

　　我们不能认为二三线房地产相对较小、具有区域性，就对小看他们的影响力。事实上，任何一家房地产公司倒闭都会造成银行的坏账，并且多是几亿、十几亿的坏账，影响还是非常大的。

　　为扩大投资需求，近期国务院发布了商品住房项目资本金比例将下调的通知，这意味着将再度为房企资金松绑，无疑会使房企的负债能力以及滚动开发能力得到进一步提高。

　　关注国务院新规细则

　　NBD：近期央行表态认可当前的信贷增长，并表示将继续保持充裕的流动性，加上国务院的新规，这是否意味着开发商将迎来资金的松动浪潮，进而促使行业复苏？

　　鲁政委：各项新规对于房地产商肯定是利好，一定程度上缓解了其资金压力。但需要注意的是，国务院新规只是讲了原则，但是迟迟未见细则。事实上，政府对于房地产业的调整出于多方考虑，因为房地产占据国家固定投资的25%，那么从简单的思路出发，政府要推动地方项目的繁荣，就要观察地方项目中哪些大的项目没有动，房市此前处于投资停滞状态，所以对症进行刺激和拉动顺理成章，但最终究竟松动的资金有多少，对于房地产业的刺激有多大，还需要关注细则才能确定。

　　股市反应房产板块跑赢大盘 累计涨幅近80%

　　根据券商的统计，从今年年初至5月4日，A股市场房地产板块的累计涨幅达到了近80%，A股的累计涨幅为40%。从市盈率观察，房地产板块市盈率由年初的19.7倍上升至目前的34倍，市净率由年初的1.98倍上升至目前的3.46倍。

　　房地产板块走势明显跑赢了大盘。这主要是房地产市场成交回暖明显、行业资金来源出现拐点、上市公司业绩得以提升以及整个政策面依然给予了该行业大力支持的结果。方正证券研究认为，房地产行业基本面的改善有望得以延续。

　　房地产股票投资机会大

　　NBD：当前房地产股票的表现是否反映了行业基本面改善的状况呢？

　　李少明：房地产股票提前反映了这种良好的态势。从2008年年报到2009年一季报观察，今年一季度销售回暖尚未体现在一季报中，预计今年房地产行业整体增长将会超过市场预期。

　　NBD：您觉得未来房地产股票走势如何？是区域性地产股机会大，还是全国性地产股的投资机会大？

　　李少明：预计在二季度，房地产板块仍有超额的受益，维持“看好”评级。应该说整个行业都存在着投资机会，这个没有明显的区分。我们推荐3大经济圈内的上市公司。

　　机会集中于4类公司

　　NBD：对于投资者来说，现在买房与房地产股，哪个更划算？

　　金岩石：从短期看，房市会出现涨跌互现的情况，上半年可以买股票；但从长期趋势看，下半年应该是买房的好时机。这是因为从去年的金融危机开始，房地产商的投资几乎停止，未来楼市供给肯定下降，而国家的流动性注入仍未停止，楼市长期上涨的趋势不变。并且，股市和楼市之间还存在一定的互动关系，即股市的上涨会对楼市有所触动，一季度出现的楼市“小阳春”行情就是这种互动的体现。

　　鲁政委：至于投资者如何把握投资？归根结底要看自己的实力，房地产属于自有投资，本身有杠杆效应，只付20%~30%就可以拿到，如果长期投资的话，在中国经济发展的大背景下肯定是稳健的选择。但是买卖房子的成本比较高，买房子和卖房子都不容易，相对来讲买房地产股只需要电脑操作就可以了，两者的区别还是比较大。

　　李少明撰写报告认为，房地产板块的机会集中于4类公司：快速开发型公司，快速开发带来业绩持续高增长；资源型公司，在行业转好下业绩可望快速释放；布局土地稀缺区域型公司；注资型公司，存在被母公司或地方政府注资的利好。