国内概况

　　4月楼市持续回暖 5月“地王”再现

　　数据显示，今年一季度全国房地产市场销售回暖的势头非常强劲，尽管4月份各地楼市成交走势有所分化，但是回暖的趋势还在持续。更值得注意的是，伴随着销售回暖的持续，房价也开始有所回升。

　　进入5月份之后，市场的最大看点则是土地市场的回暖和“地王”的再次出现。原温州长运集团有限公司地块以19607元/平方米的成交楼面价格，成为了今年到目前为止的“单价地王”；大连金赛置地有限公司以37.48亿的总价拿下大连高新区庙岭村红凌路两侧7宗地块，成为了当月总价“地王”。

　　有观点认为，当企业拿地意愿开始上升时，房地产行业应该开始脱离底部了。不过也有人认为目前房地产市场的“小阳春”只是暂时的现象，并不能代表其发展的总趋势。

　　楼市一季度已见底？

　　NBD：今年前几个月各种红火的数据，能否说明房地产市场见底了？还是只是昙花一现？

　　李少明：房地产市场整体在一季度时已经见底了，可以从三方面进行说明。行业投资增速方面一季度已经见底，销售方面从去年9月份见底，而成交价格在今年一季度时也看到了底部的迹象。

　　金岩石：房地产市场近期销售出现了明显放量的情况，但总体价格下跌，这主要是因为投资者是纯粹的消费需求，也就是小户型、二手房等销售的上涨是刚性需求的显现。小户型和二手房出现了10%的上涨，并不能确立整个房地产市场的上升，业界在这个问题上出现了严重的多空分歧。

　　从房地产投资的角度看，市场肯定是有机会的，但是市场还会有进一步放量触底的可能，上涨和下跌的概率等同。但如果你从长期的时间来看，肯定是上升的。

　　总的来说，城市当中的优质、中心区域已经出现了见底的迹象，比如城市中心楼盘、水岸和交通热点区域楼盘等，这部分地区价格会比较稳定，在此之外的周边区域将会涨跌互现。

　　去库存化进行中

　　NBD：既然房地产市场已经见底，之前去库存化的趋势现在又是一个怎么样的状况呢？

　　李少明：去库存化一直在进行之中，现在是否结束了去库存化的趋势还很难讲。

　　鲁政委：此前市场都说一季度开发商的去库存化效果显著，有消息说是从18个月降到了12个月，对此我们应保持一定的怀疑。

　　目前房地产市场只有3、4月份比较活跃，而1、2月份可以说非常平淡。将这几个月的销售程度拉平看来，在远远不如前期的购买热情下，市场怎么会在短短时间内就出现了原来半年销售量库存的下降？

　　如果这有这样的数据，那么肯定是“调整了分子或者分母”。调整分子意味着统计数据者认为市场销售的效果比较好，调整分母意味着统计数据者认为市场存量没有预期那么高，但这个数据本身的可信度需要受到质疑。

　　资金压力开发商紧绷的资金链有所缓解

　　截至今年一季度的统计数据显示，房地产行业全部资金来源同比增长9.15%，其中自筹资金、国内贷款、定金(预收款)分别同比增长了13.14%、8.01%、1.59%。

　　对此，有券商研究指出，这说明了开发商资金主要还是依赖于自筹资金。不过值得注意的是，由于销售情况回暖，房地产企业预售款出现了正增长，并且国内贷款与预收款的同比增速走出了拐点。

　　这一点至关重要。一季度末扣除预收账款后，房地产行业92家上市公司的负债率和净负债率分别比2008年末下降0.7和2.3个百分点。这意味着开发商回笼资金的力度在不断增加，其紧绷的资金链压力有所缓解。