“刚需”分流已成必然趋势

　　对于这次楼市回暖，国都证券首席策略分析师张翔认为，是因为受到房价下降、政策刺激及大幅降息后购买力的显著提升等因素的综合影响，以及长期以来累积的刚性需求与改善型需求的部分释放。但是需求的释放在哪个市场中体现还是值得分析的问题。

　　我爱我家副总裁胡景晖向记者表示，目前在二手房市场成交的户型面积主要在85平方米左右，其中刚性需求(一次购房)达到了65%，改善型需求只有30%，投资型需求占5%。无疑在二手房市场刚性需求得到了充分释放。

　　同时值得注意的是随着北京市大面积的保障性住房的竣工，许多北京本地的刚性需求得到了更多的满足。

　　纵观这轮楼市回暖，其主要原因是来自于贷款政策的调整，特别是利率7折的措施，实际上等于国家贴钱让购房者买房。而更影响深远的是，二套住房的松动，让改善型需求得到了释放。

　　对此陈国强认为，在国家大力推进保障性住房市场的同时，也意味着市场的分层会越发明显。刚性需求会过多地在保障性和二手房市场中得到满足，而改善型需求将在商品房市场中得到满足。

　　潘石屹也认为，这次二手房成交量的迅速增长一方面表现了市场的购买力释放；另一方面也表示了许多人开始卖掉手中的房子，去选择更大的新房子。

　　回暖背后品质是硬道理

　　房价的下降无疑是促发楼市回暖的直接原因。

　　但是记者看到，虽然有更多的开发商参与到价格战中来，但从近段热销的项目如珺峰、星河湾、珠江帝景、金都杭城来看，价格是购房者出手的一个诱因，但品质才是成交的关键，特别是对于改善性需求者来说，他们大多有一次以上的购房经历，深知什么样的房子品质好，什么样的房子住着才舒适。记者注意到，以上几个项目的价格都要比周边项目的高出不少，但均取得不错的销售成绩。

　　这次正在热销的珺峰6号楼是该项目现房发售的最后一栋住宅，不仅紧邻社区核心区的1.3万平方米湖景园林，而且目前社区内的一所9年制36班义务教育中学已经全部竣工。受益于朝阳大悦城进驻、地铁6号线即将建成等因素，朝青板块也将步入完美收官阶段，这无疑也是当下区域内楼盘现房热销的一个主要卖点。

　　此外，CBD板块的整体成熟以及中央电视台、北京电视台等传媒业的进驻也给朝青项目改善型产品的热销增添了一个重要砝码。 “我们去年在9月-12月4个月内就完成5个亿的销售额，而这次珺峰6号楼开盘更是销售了近3亿元金额。从销售现场反馈的信息显示，住宅可用、配套可享、景观可见的真楼实景是吸引购房者的最大因素，珺峰全现房实景以及短期内即可入住的优势打消了不少购房者的顾虑。”珺峰销售总监郑德强对近阶段项目的爆发性销售表达了自己的看法。商报记者 赖大臣