万历年间，松江城南有一处别墅，粉墙四面围着，里面亭台高耸，楼阁林立，一眼看不到边。这别墅本是嘉靖皇帝赏给宰相徐阶的，徐阶死了以后，别墅的主人就成了徐阶的儿子和孙子。

　　万历二十六年，松江一位姓张的总兵官找到徐阶的孙子，说自己想买这座别墅，问多少钱能卖。徐阶的孙子没有立马报价，先找人估了估，人家告诉他说，这别墅在松江数一数二，市值应该在5万两左右。5万两可不是小数目，按松江丰年粮价，大米3钱一石，5万两白银折合人民币近6000万。可是徐阶的孙子嫌6000万太少，没卖。

　　后来历经万历、泰昌、天启、崇祯四代，前后半个世纪，先后不知有多少买家要买这处别墅，徐家都没出手。第一，他们还想再卖贵一些；第二，徐阶在世时贪污了那么多钱，给儿孙留下那么多遗产，他们徐家也不差钱。

　　到了顺治二年，清军攻占松江，开始屠城，徐阶的玄孙徐澹宁带领全家辗转逃出，偌大一别墅成了清军的兵营。顺治四年，这座别墅又被收归国有，成了满清总兵的官邸。顺治十七年，清政府给前明遗老落实政策，最后补给了徐澹宁3000两房款。从5万两到3000两，徐家别墅骤然跌了十几倍，这下把徐澹宁悔得肠子都青了，他恨自己没看透形势，更恨自己的父辈祖辈太贪心——房价高了还想再高，一直压着不出手，现在好了，吃了亏了不是？从这个角度上讲，任志强老师以前嚷嚷的“房价一直会涨”理论看来并不靠谱。

　　再看松江全城的房屋均价。

　　前面说过，清军攻占松江，开始屠城，前后杀了两万居民，把很繁华一城市搞得跟沙漠古堡一样，人口密度降下来了，房价自然回落。在明朝末年，松江“名园错综，交衢比屋，求尺寸之旷地而不可得”，置业者为了争一小间瓦房，“宁挥千金而不恤”。可是在清朝初年，松江最好的房子也不好卖了，“或有华屋减价求售者”，购房者“望望然去之”，光瞧不买。为啥？人口稀少，经济萧条，看不到升值潜力呗。

　　幸亏和平时期长了，人口总会增多，经济总会复苏，房价也总会上扬。进入嘉庆年间，安徽的布商来松江置业，浙江的米商来松江置业，安徽的出版商来松江置业，从乡下到松江打工的织工和皮匠蜂拥而至，使得原来卖不掉的房子，“今则求售不得”；原来租不出去的房子，现在得给房东塞红包才能租到。真是沧海桑田。

　　也许建设部陈准老师“房价长期看涨”的理论是对的。可是这“长期”有多长，还真不好说。据我所知，清朝初年松江房价暴跌以后，过了150年才重新上涨。150年，真好。