经过这一轮的楼市波动后，近期有不少购房者反映：尽管不少价格较低的楼盘是在真正热销，但也有个别项目的热销———涨价———热销是开发商制造出来的。“托关系”、无期限排号、“提前开盘”、网络团购等成为其操纵市场的手段。

　　手段1 “买房要托关系”

　　真相：先囤优质房源，制造供不应求效应

　　朝阳路附近某楼盘上月推出了一批中小户型。开盘当天，不少人发现，100余套房源中，7楼以上的很多房子及南向户型都已经“有主儿了”，开发商解释为“内部已经有人买下了”。

　　一直有意购买该项目的陈先生(化名)说，他在销售员“有没有关系”的提示下发现了一个问题：开发商手上还有一部分可以销售的户型，需要找熟人去打招呼，然后再卖给“关系户”。“更可气的是，我后来和几个最近都在买房的人聚在一起说起这个事情时，才知道大家都被告知要找关系才能买到房。结果随便找个所谓的关系基本上都能买到。而且，不止这一个项目这么做。”

　　陈先生说，他们发现，开发商是先根据客户积累的状况，预留了一些优质的，肯定能卖得出去的房源，然后迎合买房人买涨不买跌的心态，制造出供不应求的效应。“这样一来，大家就觉得现在楼市的供应非常紧张了，会不会又涨价，有些人就慌乱了。”

　　一位业内人士介绍，在过去房价较低并且投资客较多的时代，“托关系”这种手法比较多，甚至有一些是假按揭，然后转手高价炒出，属于销售员或者开发商私下炒房的一种方式。目前楼市价格已经处于高位，且投资客基本没入场，转手炒卖的可能性不大了，但这种变相囤积房源会影响购房者心态。

　　手段2 “排号才能买到房”

　　真相：打探市场，制造火爆场面

　　不限时间、不限人数的排号，是开发商惯用的营销手段，这样做的目的无非有两个：一来能在放量之前打探市场，摸个底做到心中有数；二来能制造一些“虚假繁荣”，让购房人总觉得自己可能买不到最好的房源。

　　春节过后，市场回暖，抢房号又成了售楼处前一道别样的风景。一些购房人为了排到靠前的号码，不惜动用家里的保姆，公司的员工，在售楼处门前彻夜排队，市场再次出现了“一房难求”的局面。

　　3月底，刘女士看好了位于东三环附近的一个楼盘，为了排到一个号，她专门请了半天假，终于如愿以偿地排到号，是400多号，但是这次放量只有200多套房子，所以她还要继续等待下一批房源出来。

　　买套总价上百万的房子还要排队？想买套房子真的那么困难吗？

　　一位不愿具名的业内人士告诉记者，为了让开盘当天人气很旺，开发商事先都会做足功夫。排号就是开发商打探市场的一种方式。如果排号人数多，开发商在最终定价时会有所提高；另一方面，火爆的排号场面可以制造“虚假繁荣”，变相炒作项目，引发购房人盲目哄抢。“其实很多商品房项目的放量是很充足的，只不过‘排号’这两个字对购房者来讲太具吸引力，看到放号，就怕房子少。所以购房者大可不必过于紧张。”

　　手段3 千组客户只开200套

　　真相：封楼封户型，制造卖得快印象

　　紧控房源的手段有几种，有的“封楼”，有的“封户型”，无非是想把不太好的产品先消化掉，好的留在后面涨价卖，制造供不应求的场面。从目前北京楼市的现状来看，大多数开发商还是会选择分批放量的手段来控制供应量，并结合积累意向客户的办法，制造房子稀缺的假象，来实现利润最大化。

　　“几百万买房，挑都没得挑。”陈先生看好北部某项目的一个户型，可是还没正式开盘，售楼人员就告诉他，该户型已经卖完了。有点慌了的陈先生马上托朋友找关系，问到同样的户型的房子还有一套底层的。

　　买还是不买成了让陈先生非常焦虑的问题。陈太太登录北京房地产交易管理网后发现，该项目最新开的房源只有200多套，拿到预售许可证的房源加起来也不过500套，而开发商告诉他们有意购买的人至少有1000多组。“但是开发商还有好几栋楼暂未办理预售许可证，很明显是压着房源不卖。”陈太太说。

　　据业内人士透露，一般来说大多数楼盘在推新房源前都会通过来访、电话来统计意向购买人群，然后在推新房源时会比买家数量少15%-20%。即意向客户100组，就只开80套，以营造热销场面。“陈先生所说的那个楼盘，其预留空间居然高达70%以上，而且还是分批入市，难怪卖得那么快，销售率高了。”该人士这样表示。