记者调查

　　报复性上浮基础是否成立

　　“深圳的市场不能说反弹,而是反转了。”在年报业绩发布会上,金地总裁张华纲抛出自己的判断。并且,他担忧,深圳各房企的土地储备很少,到明年,深圳房价可能会报复性上浮。

　　张华纲提出此论调的基础是,他认为1年多以来,深圳楼市的跌幅够大,价值与价格已日益平衡。并且各房企在深圳很少有土地。

　　政府出让土地少并不代表房源少

　　深圳房价果真会报复性上浮吗?各房企在深圳的土地储备状况究竟如何?

　　记者从多方了解到,并不能由去年政府出让地少就得出明年房源少的结论,“现在市场上在卖的房子有很多都是很早以前的地,开发商2007年拿的地2009年入市的基本上没有。最直接的反映就是,深圳近几年土地出让都只有几十万平方米,但每年的新增批售面积都在500万平方米以上。

　　根据多家开发商的信息汇总显示,自2009年4月至2010年底,深圳已知要入市的就有1420.2万平方米。其中龙岗供应量最大,达440万平方米；南山次之,有298.7万平方米左右；宝安片区与龙华坂田区域总量相当,约为200万平方米；此后依次是福田、布吉、罗湖和盐田。截止上周日,深圳还有526.67万平方米的存量新房。也就是说,除开已入市的1—3月份的供应,自4月起截至2010年底,深圳可售商品房面积将超过1900万平方米。如此计算,即使今年销量达到800万,2010年深圳楼市供应仍然不少。

　　不过,上述新增供应分布也不难看出,关外供应量大,但福田、罗湖将仍然只有少量供应。

　　万科一营销负责人接受本报采访时表示,房价报复性上浮的可能性不大,虽然各开发商手里的地较少,但是,接受政府出让土地并不是拿地的唯一方式,很多房企会通过并购、股权转让等形式获得土地。

　　信贷增长不可持续宏观经济尚不乐观

　　张华纲担忧房价爆涨的另外一个因素是,现在深圳的市场很好,连续5个月以来成交旺盛,这足以说明深圳楼市是“反转”了。深圳除了有自住需求后,还有很多改善性需求。最近,中信红树湾、曦城等都卖得很好,都明显反映出改善性需求起来了。

　　从房企资金面上说,金地集团财务部负责人表示,资金困难的日子已经过去了,现在找银行借钱太容易了,借钱的成本也下降了10%,并且,现在的销售回款很好,金地已进行了部分提前还款。现在累计不到8亿元的地价要付,没有什么压力了,现在都是银行争相向提前贷款给开发商。

　　但是,多名业内专家认为,房企不缺钱只是暂时的,信贷的增长不可持续,并且深圳楼市的行情可能到10月份前后会出现变化。万科上述负责人表示,到10月份后,去年停工的项目一般都会重新开工,宏观经济上,金融海啸第二波可能到来,对房地产市场势必造成影响。

　　富通地产集团总裁黄文认为,2009年是房地产理性回归之年,楼市会逐步进入上升期。但房地产企业最困难的时候没有到来,房价依然存在下调压力。他引用数据说明,楼市2008年底见底,10月成交量开始恢复,近几个月出现较为明显的价量齐升态势。“我们录得的最低平均房价出现在去年9月,约为9300元/平方米,而截止到日前,4月份均价已是1.2万元/平方米,楼价涨势明显。”但黄文对4月以后的走势表示担忧,“4月份因为价格上升,成交量有所减缓,截止到现在统计的数据仅3300套左右。”

　　除了价格上扬外,黄文认为,经济层面的不乐观也是房地产最困难的时候还没有到来的原因之一。

　　金融危机的影响正在向纵深发展,世界经济举步维艰,金融危机远远没有结束。同时,中国经济走出低谷的指标还没有出现,今年中国经济不容乐观。未来一两年,企业的现金流将非常困难。

　　“房企的困难可能在未来几年,今年熬过了,还有明年,可能要到2011年才会好转。”黄文表示。