年报显示房地产公司普遍“不差钱”

　　粗略统计,房地产公司净利润率普遍超过15%,最高的是中江地产为61.54%。粗略统计,房地产高管工资最低过百万最高近千万。

　　从公布的年报看房地产公司和房地产公司的高管目前都不差钱。

　　近期,房地产上市公司陆续公布了2008年年报,也为我们看清开发商的利润提供了参考。

　　WIND针对3月24日前沪深两市披露2008年年报的40家房地产公司的统计数据显示,这40家公司2008年全年净利润达157.32亿元,较2007年增长了12.27%,而去年这些地产股的算术平均加权净资产收益率为18.7%,同比增加了2.4个百分点,显示地产股资产盈利质量仍略有上升。粗略统计,房地产公司平均净利润率仍高达20%,普遍超过15%,最高达61.54%。其中,万通地产净利润同比增长219.78%,净利润率为17.17%；中江地产、陆家嘴和新湖发展净利润率最高,分别达到61.54%、53.92%和40.91%；广宇发展净利润同比下降178.55%,但仍有8%,业绩同样负增长的泛海建设和银基发展等地产商净利润率也分别维持了14.72%和19.88%。

　　而本月公布年报的两家房地产巨头碧桂园和雅居乐的利润同样也不低。碧桂园2008年总收入为157.13亿元,毛利为70.26亿元,毛利率约为44.71%；而雅居乐2008年营业额为93.26亿元,毛利为34.36亿元,毛利率为36.8%。虽然比2007年有所下降,但百分之三四十的毛利率仍然让很多人咋舌。

　　从2008年销售额超百亿元的房企来看,行业龙头万科地产的净利润为9.8%,显得较低。但有业内人士指出,万科去年实现营业收入409.9亿元,同比上升15.4%,净利润达40.3亿元。表面上看净利润比2007年下降8亿元,但其实是因为万科对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备,如果不考虑存货跌价准备的影响,公司2008年的净利润实际比2007年仍有增长。

　　而有专家指出,从年报披露来看,不仅房地产公司“不差钱”,上市公司高管也“不差钱”。

　　ST幸福公布的2008年年报显示,归属母公司净利润达4.04亿元,与2007年的0.02亿元相比增长幅度可谓惊人,董事长任志强以774.3万元薪酬,成为目前房地产业上市公司高管老大。华远地产日前公布的2008年年报显示,任志强提取了公司董事长薪酬年薪320万元,并按《公司奖励基金管理办法》获得公司400多万元的奖励基金。另外公司总经理孙秋艳也获得499.7万元的薪酬,其他副总及财务总监薪酬均为100万元左右。

　　万科董事会主席王石年薪虽和2007年相比缩水大半,但仍高达248.1万元人民币,同时获得约522.7万股激励股票,以24日开盘价8.59元计算,市值约4490万元。保利地产董事长李彬海2008年年薪与上一年持平,仍然是182万元。

　　而华发股份年报披露,公司净利润同比增长81.6%,高管薪酬总额却增长334%,达到4107.9万元,仅前3名董事报酬总额就达1467.7万元。不少消费者认为,且不说这些高薪是建立在大大超出百姓承受能力的高房价之上,即使从上市公司对股东负责的角度看,一些高管薪酬增幅远远超过公司利润增幅也令人难以理解。

　　有此一说

　　利润周期导致房地产利润过高假象?

　　看到这样的年报数据,在很多人眼里,房地产俨然就是暴利行业了,“卖一套房挣几万甚至几十万,开发商心太黑!”不过也有人表示,看待房地产企业的盈利情况,不能仅仅看利润率,也要考虑利润周期。

　　一套房子,从拿地到顺利交房,差不多得两年时间,有的甚至更长。上文向记者透露地价比例的开发商表示,假设一个项目开发商有40%的利润,两年开发完成,则平均到每年只有20%的利润。“有的人指出像家电产业由于是充分竞争的行业,目前的利润率仅在2%-3%之间,已经像刀片一样薄了；而开发商卖套房子就可赚上万元,多则赚几十万甚至上百万。但是他们忽略了一个问题,就是利润周期。”他指出,虽然家电产业利润很薄,但他的利润周期非常短。“以东芝为例,据公开报道显示,东芝笔记本电脑一年能生产240万台,则每分钟就能生产出约4.5台。卖一套房一年赚20%和卖一台笔记本电脑10几秒就可以赚3%相比,这笔账大家应该算清楚。”

　　但他也承认,开发商的利润,其实并不仅仅来自房价与成本的差距。在一定程度上,利润也来自于开发过程的金融杠杆。即使开发商的利润率并不高,也可能因为金融杠杆而放大。

　　《经济参考报》也曾就这一现象算过一笔账后认为:一些开发商采取了“五个锅三个盖”的资金策略,不断用后期预售房款投入前期项目,通过加速资金周转,大大提高了资金利用率,从而也就进一步提高了自有资金的回报率。开发商“暴利”的秘密就在于此。动用信贷等金融杠杆和“透支炒股”的道理是一样的。只要利润率为正,金融杠杆就可以成倍地放大投资者的收益水平。

　　当然,金融杠杆可以成倍地放大投资者的收益,也同样可以成倍地放大投资者的亏损。在上述例子中,如果总售价低于总成本,楼盘或者会由于缺乏后续资金而变成“烂尾楼”；或者得由开发商从自有资金中承担巨额亏损。这就是为什么在市场成交量大幅下降时,房价下降的程度远不如人们想象的那样大的原因。