房地产行业到底算不算暴利行业?这个话题一直是业内外争论不休的焦点。有人猛揪房地产业暴利的尾巴,也有开发商频频“哭穷”,在房地产这个利益牵涉甚广甚深的行业,多数人的言论恐怕都只是站在自己的立场上,为自己身后的利益集团说话。因此,虽然关于开发商利润率的各种数字频频见于报端,但仍然无人能给这个问题下一个定论。除了开发商自己,恐怕没有谁能真正说得清他们到底赚了多少。

　　不过,随着各房地产上市公司2008年年报陆续公布,很多人猛然发现,2008年多数开发商的日子似乎并没有那么难过,除了积极以中间利润为目标积极降价的万科利润率在10%以下外,其余“百亿俱乐部”的房地产企业净利润率普遍都超过了15%。这与此前关于弱市行情下上市房企年度业绩将会很难看的预测形成了相当大的反差。于是,关于暴不暴利的争论又开始席卷而来,很多人表示,“寒冬”中尚且有如此回报率,更何况是在正常年份甚至是2006年、2007年这样的“牛市”中?

　　“暴利”从来都有争论不是新话题

　　冯仑说:房地产开发商的平均资产收益率甚至达不到5%。成思危说:目前国内开发商的利润在30%左右。任志强说:过去几年平均的行业利润率大概只有8%。王石说:万科不回避暴利,万科高于25%不做。

　　房地产是否有暴利,在各种说法中略见概貌,值得一提的是,从公布的情况看,目前万科的利润率确实是比较低的,还不到10%。

　　国内第一个直面房地产行业暴利问题的开发商恐怕就是王石了。早在1992年,正值房地产业火得一塌糊涂的时候,他就提出了“万科超过25%的利润不做”的说法。而经过了2008年的一轮调整,率先抛出“拐点论”的王石,更是成为理论上的胜利者。在其言论中,王石对房地产业“暴利话题”再度回应:万科不回避暴利,但绝不能把暴利当作追求,“因为暴利往往暴毙”。王石表示,正因为房地产存在着暴利,所以万科才提出高于25%不做。

　　王石表示,暴利导致狂热。他不讳言万科在前两年同样丧失了理智,纳入囊中好几个“地王”,“搞得当前的资金链比较紧张”。有业内人士指出,2007年国内多个地产热点城市接连爆出多个地块天价转让,一个个地王的诞生背后是当时一种“土地得了便是赚了”的现状,可以想象其背后的暴利。

　　去年,广州广钢集团均价2050元/平方米的自建房,也让开发商们的尾巴露了出来———当时广州一手房签约均价约为8000元/平方米,即使考虑到地价、品质等各种因素,两者的差价也已过半,导致这种差价的一个重要因素就是前者少了一个开发商环节而由自己承担了开发商的功能。另外,无论在郑州、温州还是深圳,个人合作建房的最大预估成本都比临近楼盘的市场价低一半。有媒体甚至指出:“很多项目(利润率)超过了300%以上!”

　　全国人大常委会原副委员长、著名经济学家成思危此前在接受媒体采访时表示,按照国际惯例,开发商的利润应该在房价的15%左右,但他分析,目前国内开发商的利润应该在30%左右,当然,这30%当中包括了一部分灰色成本。因此他认为,房价应该还有20%的降价空间。

　　不过,有揪暴利尾巴的,就有哭穷的。前不久,北京华远房地产公司董事长任志强就表示,虽然没有办法核定开发商最终的项目利润是多少,但开发商从来都没有成为过暴利行业,过去几年我们平均的行业利润率大概只有8%。他指出,房地产为什么没有像石油一样征收暴利税,就是因为它不是暴利。

　　而近日万通地产董事局主席、地产界“思想家”冯仑在上海举办的第一财经中国经济论坛中也表示,经历过高潮疯狂和低潮洗礼的房地产商并未享有外界预期中的超高暴利,近10年来,以A股上市公司业绩统计,房地产开发商的平均资产收益率甚至达不到5%。他很尖锐地指出,以目前全国最大、去年运营状况相对较好的住宅开发商万科而论,公开年报显示,万科去年上交税收70亿元左右,而股东利润仅为40亿元。

　　国内第一个直面房地产行业暴利问题的开发商恐怕就是王石了。早在1992年,正值房地产业火得一塌糊涂的时候,他就提出了“万科超过25%的利润不做”的说法。而经过了2008年的一轮调整,率先抛出“拐点论”的王石,更是成为理论上的胜利者。在其言论中,王石对房地产业“暴利话题”再度回应:万科不回避暴利,但绝不能把暴利当作追求,“因为暴利往往暴毙”。王石表示,正因为房地产存在着暴利,所以万科才提出高于25%不做。

　　王石表示,暴利导致狂热。他不讳言万科在前两年同样丧失了理智,纳入囊中好几个“地王”,“搞得当前的资金链比较紧张”。有业内人士指出,2007年国内多个地产热点城市接连爆出多个地块天价转让,一个个地王的诞生背后是当时一种“土地得了便是赚了”的现状,可以想象其背后的暴利。

　　去年,广州广钢集团均价2050元/平方米的自建房,也让开发商们的尾巴露了出来———当时广州一手房签约均价约为8000元/平方米,即使考虑到地价、品质等各种因素,两者的差价也已过半,导致这种差价的一个重要因素就是前者少了一个开发商环节而由自己承担了开发商的功能。另外,无论在郑州、温州还是深圳,个人合作建房的最大预估成本都比临近楼盘的市场价低一半。有媒体甚至指出:“很多项目(利润率)超过了300%以上!”

　　全国人大常委会原副委员长、著名经济学家成思危此前在接受媒体采访时表示,按照国际惯例,开发商的利润应该在房价的15%左右,但他分析,目前国内开发商的利润应该在30%左右,当然,这30%当中包括了一部分灰色成本。因此他认为,房价应该还有20%的降价空间。

　　不过,有揪暴利尾巴的,就有哭穷的。前不久,北京华远房地产公司董事长任志强就表示,虽然没有办法核定开发商最终的项目利润是多少,但开发商从来都没有成为过暴利行业,过去几年我们平均的行业利润率大概只有8%。他指出,房地产为什么没有像石油一样征收暴利税,就是因为它不是暴利。

　　而近日万通地产董事局主席、地产界“思想家”冯仑在上海举办的第一财经中国经济论坛中也表示,经历过高潮疯狂和低潮洗礼的房地产商并未享有外界预期中的超高暴利,近10年来,以A股上市公司业绩统计,房地产开发商的平均资产收益率甚至达不到5%。他很尖锐地指出,以目前全国最大、去年运营状况相对较好的住宅开发商万科而论,公开年报显示,万科去年上交税收70亿元左右,而股东利润仅为40亿元。

　　税费、地价占房价多少成疑

　　有人称:在总费用支出中,流向政府的部分占比例为49.42%。有人称:土地价格在商品房成本中占比,北京22.98%,上海16.15%,广州11.4%。有人称:国内大多数项目的地价及税费成本应该在总房价20—30%之间。

　　楼价高是否因为政府的税费过高造成?发展商这么认为政府和百姓显然有不同意见。所以减轻税费未必就是让楼价下行行之有效的方法。

　　就如冯仑的观点一样,很多人在力证开发商并没有获得暴利时,政府土地出让金及各种税费就成为众矢之的。

　　今年全国“两会”期间,全国工商联向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下———房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿就称,全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。而上海的开发项目流向政府的份额最高,达到64.5%。

　　一石激起千层浪。上海市市长韩正不得不在“两会”期间予以回应。他表示,上海市在旧城改造中都是免收土地出让金的。“我不知道这一数据怎么来的,但肯定有误。”

　　但韩正的回应立即又激起众多开发商的激烈反应。SOHO中国董事长潘石屹公开坦言:“根据我们在一线开发房地产的经验,全国工商联这些数据都是真实可靠的。”任志强也在博客撰文,称“既然韩正市长用全国工商联的数据有误来辩解,认为上海市政府的收益没有报告中那么多,那么就请韩正市长也用正确的数据来说服大家,用更认真的态度来回应问题的提出”。

　　对此,一位原上海市房屋管理局官员表示,全国工商联报告的统计数据均出自“REICO工作室”,众所周知,这一工作室恰恰是由全国工商联房地产商会、中城联盟、万通、华远等房地产企业共同出资建立。一位上海市政府决策咨询专家也对此提出质疑,“全国工商联的发言根本就是站在开发商立场上来,把高房价矛盾转嫁给政府。政府认为房价高是因为开发商暴利,一直希望开发商能顺应形势积极降价,于是开发商就相对提出房价高是缘于高地价、高税收。”

　　一位业内人士表示,国土资源部几年前在全国范围内展开的调查结果显示,北京市土地价格在商品房成本中占22.98%,上海占16.15%,广州仅占11.4%。最近两年,地价虽有所上涨,但考虑到房价同时也在上涨这一因素,地价在房价中的构成相差无几,甚至在一些房价上涨速度快于地价上涨速度的地方,地价在房价中所占的比例其实是在下降的。

　　广州一位开发商私下也向记者透露,商品房开发的单位面积成本中,主要由地价、税收、建造成本、经营管理费用、资金成本等几大块构成。当中最大的一部分应该是建造成本而不是交给政府的地价和税费。“当然,也可能个别项目的地价特别高,但大部分项目的情况大概是这样。”以其2007年—2008年在广州开发的一个项目为例,每平方米售价约为1万,开发成本大约为4000元。成本之中,建造成本约为50%—60%,地价和税费之和大约为20%—30%,还有10%多为经营管理费用等其他成本。也就是说,开发这个项目,毛利润为60%左右,而地价以及税费大约为12%,“绝对是暴利”。

　　不过该开发商也表示,这个项目具有特殊性,因为地是在上世纪90年代拿的,因此特别便宜。但即使按照2006年、2007年的地价来算,交给政府的钱也不会超过30%。他表示,房地产开发项目由于地域、环境以及项目立项时间等因素的不同,成本必然不同,但流向政府的部分所占比例超过50%是极少数。“以我的经验来看,国内大多数项目的地价及税费成本应该都在总房价20%—30%之间”。