基本居住需求无法承担

　　整个房地产市场稳定使命

　　面对成交量、销售面积和价格数据所表现出的一些初步企稳迹象，一些人士给出了“即将回暖”的乐观判断。然而，在鲁政委看来，单纯基本居住需求的释放，其实无法承担起稳定整个房地产市场的使命。因为从供给方来看，现有统计资料显示，如果以90平米套型作为基本居住需求衡量标准的话，那么，此类房屋在开发商存量房中的比重占20%左右。也就是说，开发商存货中的大约80%其实无法在当前的“暖风”中获得任何解脱。从需求方来看，除了基本居住需求具有一定刚性，在其经济承受能力许可范围具有时间不耐性之外，具有极大需求能量的改善性和奢侈性需求，都具有更好的时间忍耐性，如果价格调整不到位，这部分需求将难以有效释放。如果这样，占开发商存货量80%的新屋将继续面临滞销压力，随着时间的推移，将使开发商面临日益严峻的资金链压力，危及整个房地产市场稳定。

　　回归真实供求水平

　　成为房地产市场复苏关键

　　国务院发展研究中心的调查显示，超过九成企业经营者预计二季度房地产行业有望回稳，近半数的企业经营者认为今年房价降幅将在10%以内。

　　根据通常的消费行为，价格决定了需求量的变化。基本居住需求的回稳，主要应归功于前期房价回调，使得逐步进入部分消费者能够承受的区间范围，且消费者预期未来该类房屋继续降价空间极为有限。如果这样，那么，如何促使房地产价格尽快顺利调整到位，就成为促使整个房地产市场回暖的关键。

　　国务院发展研究中心副主任刘世锦担心，信贷投放过多可能导致房地产市场再度泡沫化。房地产业在经历了一个包含一定泡沫的高速增长期后，即使长期增长潜力巨大，也有必要调整，才能为后续增长提供动力。目前，房价需要回归真实的供求水平，真实的需求才能兑现。

　　刘世锦认为，市场驱动的内需回升是中国整体经济持续回升的关键，而房地产行业状况对市场驱动的内需增长至关重要。若在房地产等行业的带动下，四季度市场驱动的内需明显回升，年内中国经济可以实现U型反弹；若房地产行业回升未能持续，则可能造成经济二次探底。

　　有房地产市场一线的成交信息已经显示，二手房的成交量回升明显快于新房、也大于新房。反思个中缘由，鲁政委提出，很可能是二手房价格调整所受的隐含制约更少、灵活度更高的结果。而在新房的销售定价中，往往不得不考虑当前价格对已销售出去的房屋的影响。如果降价幅度过大，甚至可能诱发同一开发商相关楼盘出现难以平息的退房纠纷。这构成了当前新房价格调整缓慢不容忽视的阻碍，甚至诱发一些开发商利用人们“追涨杀跌”的心理，铤而走险地祭出明显背离市场形势的提价险招。

　　由此可见，为使房地产市场能够顺利实现价格调整，让老百姓得到实惠，避免房地产市场出现动荡，当前亟需疏通房地产市场尤其是新房的价格调整渠道。