深圳4月交易量猛降40%？

　　房地产中介及地产上市公司提供的情况支持了上述数据。

　　“按照我们的估计，深圳4月份的交易量大概要下降40%左右，广州大概下降20%左右，上海北京等一线城市大致都是这样的情况，二线城市的数据可能会滞后些。”中原地产华北董事总经理李文洁认为。这意味着，深圳市场消化库存的速度有可能重现2008年般缓慢的状况。

　　深圳本地一家房地产上市公司管理层人士表示，“深圳政府对于当地的房地产市场极少干预，深圳房地产市场大致可以看作是完全竞争的市场，每次房地产调整深圳跌得快，涨得也快，深圳市场的表现可以看作是全国房地产市场的先行指标。”在理财周报记者与多位房地产上市公司管理层人士的交流中，他们多数持有类似看法。

　　“现在的统计数据都是根据政府公布的数据计算的，是指成交了的那部分，但是未成交部分的价格并没有反映出来。”合富辉煌董事副总经理黎振伟表示他对于4月的市场情况并不看好。

　　万科A(000002.SZ)一位管理层人士在和理财周报记者私下交流时也谈到了对当下地产市场的看法。他认为，“现在的市场成交量的确是有些萎缩，而萎缩的原因主要是年初时候地产商们蜂拥出货，导致现在出现局部供应不足，虽然这说明需求仍然较大，但是我们并没有因此而开始乐观， 表现在都不敢再去买地。”

　　招商地产(000024.SZ)的董秘刘宁则认为成交萎缩的趋势在招商地产深圳的项目还没有反映出来。”据她判断，这种变化主要还是开发商的节奏慢的原因，供应量跟不上，而此前的存量消化得太快。在招保万金四家龙头中，招商地产在深圳项目最多。

　　“就目前而言，保利地产在4月份的数据还没有看到这种趋势，我们广州的项目销售情况基本上还是跟3月份差不多。”保利地产(600048.SH)董秘岳勇坚表示。保利地产广州项目占其营业收入比例在30%左右，其大部分楼盘定位于广州的主流消费群体，即均价在1万-2.5万每平方米的项目上。

　　价格仍是“祸首”

　　归根到底，影响交易量下滑的“祸首”仍然是房价。

　　中原地产华北董事总经理李文杰表示，“我个人感觉，2、3月反弹的数据是意料之中的，那时成交量主要还是积压性的需求，主要还是改善型住房等需求，这种需求在2月份和3月份得到了快速释放，创造了历史性的新高。”

　　满堂红广州研究部经理周峰则认为，“3月份广州的二手市场主要还是集中在改善型、婚房等几大客户群体。”

　　“现在4月份的数据下来了，原因可能是有些开发商看到交易量上去，涨价过快，消费者又再度形成了观望心态。这之前楼市所形成的小阳春能不能持续下去还很难说，主要还是要看开发商愿不愿意把房价降下来。”李文杰认为。

　　合富辉煌董事副总经理黎振伟认为：“房地产回暖主要还是购买力的累计效应、银行政策的改善等等利好因素共同促成的，但是开发商看到最近市场的反弹，便急于升价。”

　　“在二手市场上出现了比较多的‘返价’现象，就是说有些房子原来是出价50万，最近看到市场有好转迹象，小业主重新要价到55万。”

　　开发商供应不上

　　然而，房地产开发商及机构研究员，则明显与上述中介人士观点相左。

　　“库存量不能单单看拿到批售证的楼盘的库存量，要结合开发商积压的土地储备量来看，打个比方，开发商拿了300万平方米的地，库存量除了要算拿到批售证的150万平方米外，还要算积压的150万平方米土地储备。这样来看，实际上开发商的库存压力还是很大的。”李文杰表示。

　　上述万科内部管理人士认为，房地产回暖不是一朝一夕。而前期地产商过多地透支了土地储备，许多年前拿的地，现在大型房地产商的土地储备都在下降。他强调：“我个人并不看好。”

　　长江证券分析师苏雪晶在4月份的一份研报指出，供给减少在今年下半年会显现出来。“从最新的2月份数据上看，新开工面积同比有所放缓，销售面积同比处于同一水平，因此新开工与销售面积比比去年同期水平要低一些。这说明开发商对于后市还是持较为谨慎态度。再从竣工面积与销售面积对比上看，今年2月份要大于去年同期水平，今年为1.1，而去年同期为0.85。由于市场的调整，开发商竣工面积大幅度减少。”

　　周峰认为，“一手楼的情况主要还是因为，之前开发商推盘速度较快，消化得比较多了，像那些户型好、格局好的楼源都卖得差不多了。”

　　“供应不足还有一个原因，2007年许多地产商大肆圈地，但这些土地现在都还不能上市。其实最近的销售还是不错的，上半年还可以显示出不错的业绩，但下半年可能难讲。”上述万科内部管理层人士表示。

　　苏雪晶认为，只有价格的下调才能抑制开发商的投资冲动，同时让需求者放弃观望，供求关系才能趋于平衡。尽管房地产新政(包括税费下调，包括利息下调，包括保障房的入市)都能在一定程度上缓解成交量的萎缩，但是只有整体房价进一步下跌、开发商新开工面积增速的进一步放缓，投资增速的进一步放缓，随着各地成交量的逐步释放，未来供求关系才将好转。