正方

　　未来十年仍是“黄金时代”

　　合富辉煌房地产(南京)公司董事 邓永忠

　　房地产虽然经历2008年的调整，但在未来十年，国内房地产仍会迎来近乎黄金的年代。

　　从国际背景来看，国际金融风暴对国内的影响并没有想象中那么严重，去年媒体对金融风暴铺天盖地的炒作不排除有追求眼球效应之嫌。

　　从经济发展模式看，国内GDP发展还要依赖房地产的巨大助力，这决定了国内不可能减轻对它的呵护，去年下半年中央到地方一系列新政就是证明。

　　在一些地区，职能部门习惯使用单位土地人口密度、单位面积投入资本强度两个指标来衡量房价变动。单位土地人口密度的变化反映了一个地区人口是迁出还是迁入，这是从需求角度来分析。日本房价为什么起不来，因为它已经老龄化，很多地方人口负增长，单位土地人口密度呈下降趋势，哪里来的新增需求？中国则不一样，房地产的刚性需求依然强大，城市化带来的买房、换房需求，完全可以消化存量。事实上，每一次调整都是逢低买入的机会。2004年调控了6个月，很快房价上涨；2005年调整了9个月，2007年房价报复性上涨，2008年已经调控了1年，我想很快就会进入新的价格上升通道。

　　单位面积投入资本强度是指对单位土地的资金投入量，地铁、市政工程等都将大大提升土地价值，带来房价的稳步提升。以南京为例，新建的地铁、市政工程、道路都是对未来房价最好的支撑。

　　当然，金融危机对房地产肯定会有影响，下半年美国“次级贷”还款周期来临，金融危机最大风暴将至，届时对国内经济形势，对中低价商品房销售带来不利影响。

　　但是国内已经存在通货膨胀的风险，这意味着持有资产比持有货币将更安全，而房子目前仍然是较为安全的资产。

　　反方

　　这波行情走不长

　　陈穗建 上海奥林匹克置业投资公司总裁

　　每一次调整都是逢低买入的机会，2008年已经调控了1年，我想很快就会进入新的上升通道。未来十年，国内房地产仍会迎来近乎黄金的年代。”

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　　个人认为，春节过后的这波行情走不长，楼市的下行趋势没有改变，目前的楼市回暖只是一波短暂回调，对此我有两点理由：

　　理由一，楼市要遵循市场规律，连续多年的上涨后，市场有下行调整的要求。以上海为例，2001年到2007年，上海楼市连续七年上涨。按照市场经济的规律，7年上涨的上海楼市需要一次真正的深度调整，而仅仅8个月的调整时间是不够的。从经济周期来看深度调整需要2到3年，可能要到2011年见底。

　　第二个理由就是全球金融危机对中国经济的影响还没结束。仅仅依靠中国这个经济体来扭转全球经济形势，目前看来还不大现实，楼市的一些反弹只是表面现象。

　　1997年亚洲金融危机是离我们最近的例证，受一个区域性金融危机的影响，香港楼市在1997年开始出现下滑到2003年企稳，楼价比最高峰时跌掉一半还多，直到2007年香港楼市才恢复到1997年的水平。这个过程用了10年，由此看来，全球性金融危机对楼市的影响时间不会太短。

　　目前的这波小阳春，更多是刚性需求在经过八九个月的等待之后的一次爆发性释放，当然也有政府一系列利好措施，比如房贷、契税等相关政策松绑的影响。这个行情很难得，在经过8个多月的市场惨淡之后，这波回暖行情在很大程度上让开发商喘了口气。

　　我想说，作为开发商应该珍惜，而不应该再次涨价，应该心平气和地卖房子。毕竟这次成交量放大的楼盘中，还是那些有价格促销的房子卖得最好，而且房价调整还在继续，调整的时间也不会很短。

　　4月11日，著名经济学家、北师大金融研究中心主任钟伟在2009城市观点论坛郑州行上抛出观点，认为房地产的调整行将结束。他是今年以来第一个公开发表言论认为房地产市场调整已经结束的知名经济学家。

　　那么上海、南京的业内人士如何看待国内房价走势，这波行情到底是昙花一现还是彻底反转，本期《扬子楼市》请到了上海奥林匹克花园置业总裁陈穗建、合富辉煌房地产(南京)公司董事邓永忠进行观点“交锋”。

　　钟伟观点

　　楼市的下行趋势没有改变，目前的楼市回暖只是一波短暂回调。全球金融危机对中国经济的影响还没结束，房价调整还在继续，调整的时间也不会很短。”

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　　-本版主持 黄法欧 李小刚

　　头脑 风暴

　　房地产市场的调整行将结束，将持续回暖。房地产市场的回暖并不是中国单独出现的一个现象，而是在全球普遍出现的现象，中国只是在全球不动产的复苏当中的一个部分。

　　由于信贷大幅扩张，房市、股市在内的资产价格很可能会重新上升，其次，中央及地方纷纷出台对房地产的扶持政策，包括地价款的缓缴、对保障性住房货币化的补贴等方案，所有这些因素都决定了市场的回暖将是持续的。2009年商品房的销售面积很有可能接近2007年的水平，甚至不排除超过2007年的可能性。

　　现在手持现金已毫无意义，现金为王的时代已经过去，今年我给房地产公司的建议是买入——买公司、买地。