去库存化难度不小

　　销售量加速、新房开工量下降使得未来的库存压力有所减轻。房地产库存的时间和每个月的成交量很有关系，如果按照目前的销售势头，不少城市存量房消化速度大大提升。

　　摩根大通中国首席经济学家龚方雄认为，以深圳为例，深圳去年低谷时单月房地产成交量大概是20万平方米，那时库存量大概有500多万平方米，单月成交20万，500万平方米需要25个月消化库存，但最近几个月深圳的成交量每个月是50万—60万平方米，按这个速度计算，10个月就可消化完库存。

　　与龚方雄乐观情绪相左的是，目前全国商品房空置面积仍然相当大，库存消化时间长。

　　数据显示，截至2008年年末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，达到1998年以来的历史高点。“即使今年出现2007年那样的楼盘旺市,全年房屋库存也会有2.5亿平方米，这意味着全国每年房屋销量的1/3处于库存状态。”任志强说。

　　截至今年3月31日，北京住宅存量约为13.55万套。其中，现房住宅存量约为4.05万套，占总量上升至约为30%，同比增加约1.65万套、增幅69%。期房住宅存量约为9.5万套，同比增幅为34%。而据国泰君安最近向上海政协递交的《上海房地产趋势分析》显示，上海2009年可售楼盘为165个，共计2237万平方米。到2009年底，上海有4288万平方米库存商品房待消化，按照2008年月均130万平方米的消化速度，上海消化完全部库存需要33个月。

　　任志强表示，这种高库存状态也使开发商将主要精力放在库存消化上，对开发投资和再拿地的积极性都很低。

　　楼市或现“倒春寒”

　　国家统计局公布的数据显示，1-3月，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，增幅比去年同期回落28.2个百分点。不少房地产商表示，不确定性的市场和巨大库存压力是压低房地产投资的主要因素。

　　万科总裁郁亮表示，房地产业的调整并没有结束，未来如何演变还有待观察。而且房地产业经历了好多年的牛市，不太可能这么快结束调整。

　　另外，近期刚性需求的集中释放不具有持续性。易居中国房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，虽然今年前三月商品房销售面积出现了由负增长变为正增长的态势，但这种转变很可能只是短期因素。“去年以来对房地产市场政策的利好在今年将不会频频出现，市场在一季度集中的刚性需求释放后又不会马上爆发，部分开发商看到一季度成交量的回升后可能不会继续降价，这些因素都导致成交量在中期看来不可能全面回升。”杨红旭说。

　　一季度成交量的回升与前期房价下降有很大关系，而房价近期出现回调，已经令成交量增速放缓甚至下滑。据第一创业研究报告称，4月前两周，除上海和杭州外，北京、天津、南京、武汉、厦门、深圳等重点城市，商品房成交量已经出现了环比下降。此外,4月是传统意义上的淡季，因此有专家提出，多种不利因素叠加，交易量可能下跌，楼市可能出现“倒春寒”。