楼市需求刚性为主

　　3月以来楼市“小阳春”中需求的含金量如何？业内普遍认为，与以往楼市兴旺期中曾出现的投资客推高房价、自住需求追涨入市的情形不同，目前上海楼市的这波交易放量，主要以刚性需求为主，是改善型自住需求的正常释放。

　　21世纪不动产的研究显示，在二手房成交物业类型上，3月份以自住需求为主的新工房、公寓成交套数环比增幅居前，分别为75.4%和71.7%；而别墅洋房的成交套数环比增幅为45.0%，远低于平均水平。上海中原地产的调查表明，由于2月份二手房刚性需求释放明显，3月份中低档二手房尤其是总价60万元至80万元的老工房，成交价格普遍提升5%—10%。

　　上海二手房指数办公室分析认为，目前上海正在加快中心城区的旧区改造工程，由动迁户带来的买房刚性需求，也催热了多个成熟板块成交放量。比如，3月份黄浦区二手房价格整体上涨1.78%，正是因为区域内正在进行的改造工程带来大量动迁需求，不少居民青睐原居住地，一旦总价合适就出手，成交价格出现上升。

　　判定全面回暖还为时过早

　　3月份上海楼市交投活跃，但专家认为，由此判定申城楼市全面回暖，恐怕还为时过早。

　　中房上海指数办公室认为，3月份住宅指数走平，一方面，部分楼盘降价以求成交量扩大所致，另一方面，已降价楼盘又试探恢复性上调。由于宏观经济走势未见明朗，而开发商仍面临资金及库存压力，未来上海楼市中的个案涨跌分化还将继续。

　　21世纪中国不动产副总裁张卫平认为，春节过后，以刚性需求为主的购买力已得到集中释放，目前二手房市场上有效可售房源减少、议价空间变小，加上新房市场分流客户等因素，预计四五月份二手房市场的交易速率将放缓，但价格会保持平稳。易居中国则认为，由于购买力过快消化，如果宏观经济见底信号不明，两三个月后楼市可能重陷低迷。

　　3月份楼市“小阳春”中，有个现象值得关注，那就是中高档房销售的启动。据上海中原地产监测，3月份起，中高端投资、改善型需求也有释放迹象，3月底中高档二手房价格有所回升。易居中国统计也显示，3月份单价3万元以上的高档公寓成交套数，是2月份的5.3倍。业内认为，这是由于中高档公寓的购房者看待市场更为理性，相对中低档市场活跃周期有滞后性，但是否说明外资和投资者正在重返上海楼市，仍需一段时间观察。