近期，《土地管理法(修订草案征求意见稿)》对住宅土地使用权70年大限到期后有偿续期的表述引起广泛关注。受此影响，在二手房市场，不少购房者开始对房龄格外关注，“高龄”房产是否还值得购买？土地使用年限到底如何计算？带着这些购房者关心的问题，记者采访了有关业内人士。

　　高龄房产引发市场关注

　　21世纪不动产公司市场分析师孟奇告诉记者，近期不少客户咨询的问题集中在如果买了“高龄”房产，已经过了三、四十年的使用期，入住没多久就要面临70年大限到期的问题，是不是得不偿失？

　　据孟奇介绍，目前北京二手房市场中，“高龄”房产主要是可上市交易的已购公房，数量大约占总体量的10%，而每月的交易量占总成交量的20%以下。其中，房龄在10至20年的已购公房成交量最大，占到已购公房总成交量的55%，这些房子主要分布在朝阳、海淀以及四个老城区。虽然已购公房交易只是二手房市场中的非主流，但由于绝大部分公房所处地理位置优越，配套设施成熟且价格低于同片区内的二手商品房，因而仍受到不少购房者的青睐。

　　孟奇认为，即便未来政策确定住宅70年到期要求有偿续约，但预计也只是收取很少的费用或象征性的费用，不会给居民生活带来很大负担。

　　北京中原地产公司三级市场部副总经理宫萍表示，目前上世纪60、70年代的房产项目较少，占比约为1%至2%。房价因地域而有所不同，如朝阳的和平里小区老楼房单价约为每平方米1.4万元，而年代距今略近一点的和平西苑小区单价约为每平方米1.6万元。宫萍说，购买这类房产值与不值是相对的，关键在于消费者的自身需求。一般该类型房产位于城区中心，其优势的地理位置决定了其需求量，但由于这类房产年代比较久，一般出售的价格会略低于同地段较新的房产，因此，消费者要根据自己的实际需求来决定是否购买该类型房产。

　　多种方式计算土地使用年限

　　那么，二手房的土地使用年限具体应该如何计算呢？北京千万家房产经纪有限公司市场总监常淑娟说，在“京国土房管市一字[2001]1180号关于调整《关于实施〈北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法〉的若干规定》的通知”里有明确的规定。已购公房和央产房同属福利分房制度下的“产物”。取消福利分房后，已购公房和央产房也可上市进行交易，由于是成本价的房屋，因此买方在购买这类房屋时需要缴纳一定的土地出让金。根据其房屋权属的特殊性，这类房屋的土地使用年限计算方法也分为两种：

　　一是如已购公房和央产房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼的第一套房屋首次进入二手房市场，缴纳土地出让金之日起核定其土地出让年限。同一楼房的其他各套房屋再出售后的土地使用年限依次予以核减，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。

　　常淑娟举例子说，如某栋钢混结构房屋1998年竣工，该楼第一套房屋首次进入二手房市场的交易日期为2000年，因此该栋楼的整体土地使用年限也从2000年开始算起，即最终土地使用年限截止日期为2070年。2003年业主将这套房屋出售，那么购房者购买后的土地使用年限为70年-(2003年-2000年)=67年。