业界:灵活促销是明智之举

　　一个普遍的共识仍是开发商应采取尽量保守、稳妥的策略,以合理的价格促进销售。目前国家对楼市的调控政策已经有所放松,并以鼓励刚性需求为主,而随着钢材等资源价格的下降,开发商有了更多的降价空间。合富辉煌市场研究部认为,从现在起到“五一”节将是发展商出货回笼资金的适宜时机,各大发展商要抓住机会灵活促销、积极出货来提振消费信心,活跃市场交易。

　　今年一季度,全国各地房地产市场都出现了不同程度的回暖,业内称之为“小阳春”。然而,在很多人对楼市的继续回暖充满信心的同时,一些人开始看空后市发展。有人认为,一季度交易量大幅上涨主要是由于房价处于相对低位,部分首置需求和改善型需求释放所致。但对很多首置需求来说,当前房价仍未达到他们的心理价位,而由于交易量上升,一些开发商已减少优惠幅度或直接提价；而此前已部分释放的改善型需求还能持续多久,尚不得而知。此外,4月是传统意义上的淡季,因此有专家提出,多种不利因素叠加,交易量可能下跌,楼市可能出现“倒春寒”。

　　改善型需求是“小阳春”绝对主力

　　从全国来看,一季度广州、深圳两地回暖尤为明显。专家指出,这主要是由于广深两地此前的调整较为彻底,跌价比较明显。而以广州为例,中心城区刚性需求的回暖明显,但外围的变化并不大。中原地产研究部副经理胡广东分析,这主要是由于市中心一些产品具有稀缺性的楼盘拉动的,“一些楼盘的位置、户型等此前在市场上一直有空缺,部分消费者期待了很久,因此一经推出立即热销。但类似产品若持续推出,热销很难持久”。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江也指出,从合富在广州一季度销售结构来看,两房和三房的户型卖得非常好,两房大约占了26%,三房更是占到了43%。这其中有很大一部分是“以小换大”的改善型需求。此外,目前一年期的银行利率为2.25%,大大低于超过3.5%的租金回报率,市中心的租金回报率甚至达到4.5%,因此一些投资客也开始进入了楼市。

　　胡广东指出,虽然不能否认首置需求对一季度交易量的拉动作用,但改善型需求是托起“小阳春”的绝对主力。“同改善型需求不同,首置需求对价格非常敏感,价格低就释放”。近期楼市成交量上升后,部分楼盘开始取消优惠甚至直接提价,导致一些正准备出手的首置需求又开始持币观望了。从中原地产近期的数据也可以看到,热销楼盘的首置比例非常低。他表示,一个以改善型买家为主的楼市是不正常和不健康的,这也不符合市场的客观情况。“更何况改善型需求已经消耗了一部分,后续能否跟上还是未知”,在这样的情况下,如果首置需求不能够及时释放出来,那交易量必然会下跌。

　　专家表示,目前消费者的信心仍较脆弱,一旦后续客户跟不上,成交量下跌甚至出现冷场,那对买家心理层面的影响会更大更恶劣。