深层原因：限价房失去价格优势部分业主心态失衡

　　“从表面来看，限价房质量问题是业主拒收的主要理由，而实际上深层次的原因却在质量之外。在楼市低迷的情况下，限价房中存在的制度缺陷等一系列隐藏的礁石，开始浮出水面，这才是矛盾根源。”广州合富辉煌首席分析师黎文江认为。

　　广州房地产专家、广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同也认为，质量问题是导致双方矛盾的因素之一，而更重要的隐匿因素则是楼价的下降。据悉，在2006年建设限价房的时候，广州房价处于上涨态势。在2007年底2008年初，市民申购限价房时，广州楼价仍在万元／平方米以上。然而2008年底收楼的时候，广州房价回落至8000元／平方米，下降了近3000元／平方米。而限价房周边的部分商品房价格也跌至每平方米六千多元，限价房失去了价格优势。面对失去价格优势且5年内不得出租转让、5年后转让还要向政府补交土地收益价款的限价房，那些经济能力比较差的“夹心层”心中自然有些怨气、心态难免失衡，而质量问题成为纠纷的导火索。

　　事实上，楼价下滑也直接导致广州限价房销售由热转冷，少有人问津，以至于现在仍有一些限价房没有人申购。据悉，广州市目前批准预售5300多套限价房，但部分限价房楼盘最低认购率不足六成。“而与此同时，开发商建设限价房以微利支持政府住房保障建设，产品不能顺利卖出去，占压了企业的资金，也让企业陷入困局。”据保利地产总经理宋广菊透露，保利西子湾限价房的利润率只有3%。

　　而根据记者调查，限价房遭遇的问题还不只是这些。原本热销的限价房也正被一些业主弃购，那么卖不出去的限价房又该如何处理？拍卖出去的限价房用地又该如何处置？同时，已经出售的限价房也面临如何进行后续管理的问题。比如广州限价房限制5年内出租转让，但目前，已经有一些限价房出租的消息发布在焦点广州房地产网保利西子湾业主论坛上。

　　“事实上，限价房遭遇这么多尴尬有一定必然性，这与其制度设计相关。”龙斌表示，“虽然政府称限价房为商品房，但其实际操作却带有很强的计划指令性。而且限价房的价格也是政府两年前就已经订好的，难以适应瞬息变化的市场，尤其是当市场下行的时候，商品房供过于求，失去价格优势而又带有诸多限制的限价房必然首先被市场抛弃。”

　　广州合富辉煌首席分析师黎文江认为：“限价房肩负的任务太重，既要压住飙升的房价，又要照顾夹心人群的住房，可以说是不堪重负。经过两年来的实践，现在看来，似乎限价房并不能让‘夹心层’满意，而且由于限价房供应规模小也难以调控楼市。”

　　何去何从：考验政府智慧

　　面对限价房困局，广州市房管局房地产市场管理处处长陈大旺接受媒体采访表示，广州市政府今年将不再推出限价房用地，而已推出的限价房用地尚未动工的地块可能被收回，可能转化为保障性住房用地或者作为拆迁安置房用地，同时也不排除将其转化为商品房用地。此外，广州还将扩大限价房申购对象，拆迁户和海外归国高层次人才将有望可以申购限价房，以此来消化存量和在建的限价房。

　　广州市房管局相关负责人认为，限价房作为一种新生事物，在探索过程中不可避免地出现问题，而且限价房目前出现的问题都可以通过调整销售范围、灵活掌握用地供应规模来解决，因此广州限价房的政策是一个比较稳定的政策，仍将坚持限价房政策，调控楼市。

　　对此，广东省房地产协会会长蔡穗生认为，“在楼价高涨的情况下，政府出台限价房政策是及时、有效的，是有作为、负责任的表现，但在当前保障性住房体系尚未完善的情况下，政府应该加大保障性住房建设，把有限的资金投入到更需要帮助的最低收入群体，尤其是廉租房的建设。而且政府保障群众‘居有其所’，不一定要让其拥有产权。”

　　“调控房价未必一定要使用限价房这个调控器。以深圳为例，深圳市从2007年10月的最高均价17350元／平方米调整至2008年12月均价10979元／平方米，完全是在市场的自发调节下实现的，并没有受到限价房的影响。”深圳房地产研究中心副主任王锋则认为，限价房作为政府调节楼市的手段，尽管也起到了一定的作用，但当下，重要的是政府应该准确划分政府职责和市场调节间的分界线。”

　　一些专家甚至认为，现阶段，没必要大规模推出限价房解决“夹心层”的住房难题，而实际上，那些买得起6500元／平方米限价房的也可以通过市场租赁或者二手房市场解决。广州合富辉煌首席分析师黎文江认为，“在广州限价房申购人群中，有不少30岁以下年轻人，按道理这些人年轻力壮，正处于人生创造财富的黄金时期，不应该伸手‘讨要’政府保障，而且政府也不应该把本来集中用于解决低收入群体住房的有限资源分散给这些年轻人。政府最应该做的是，集中主要精力解决最需要帮助的群体。”

　　目前，广州已经停止出让限价房用地，并开始减少限价房供应，然而北京、天津等不少城市却仍正在建设限价房。对此，韩世同表示，“由于各地区房地产发展程度不一样，何时暂停限价房并无统一时间，但关键的是限价房不能限品质。”（记者陈先锋）