政策支持和去库存化

　　二手房活跃超一手房

　　主持人：对于一季度的楼市交易，我也注意到了一个比较细节性的问题--不少城市的二手房交易在赶超一手房。造成这种现象的原因是什么？这是不是也预示楼市成熟期来临？

　　黄河滔：根据我们对旗下京沪等一线城市门店的考察，近期二手房交易量大于一手房交易量的市场表现，主要是受政策导向、价格水平及新房新增供应水平等因素的影响。最重要的一点在于政策导向，去年10月颁布的房产新政对二手房流转的支持力度要高于一手房，在税费减免及改善型置业的信贷宽松两点上均是如此，促使二手房市场的回暖早于一手房。其次，多数新建商品住宅均位于一线城市的近郊区域，处于城区范围的新房可售量偏小、自身价格水平较高，再加上二手房价的调整幅度在新政刺激下要大于一手房，往往吸引了更多客户入市。另外，去年楼市的低迷使得众多开发商推盘节奏缓慢，客观上造成了短期内可售新房源偏少，也促进了二手房交易放量。

　　但我认为，目前一线城市二手房交易量大于一手房交易量只是在今年一季度刚出现，尚不能断言这些地方的房地产市场已经完全走向成熟，更多的还是成交结构的短期逆转。“春江水暖鸭先知”，房地产市场在二手房市场的放量之后，接着就是迎来新房市场的供销上扬，随后一手房的交易量很可能又会重超二手房交易量。对于后市，预计二季度的二手房交易量在前期积压的购房需求得到集中释放之后，交易速度可能有所放缓，但基于房源稳定和信心回升，总体上应能保持较高水平。

　　银行贷款非唾手可得

　　资金仍需靠消化库存

　　主持人：我们发现近期银行与房企间的关系有所“好转”，如绿地、世茂、雅居乐等不少企业都宣布获得了银行授信，又如上海15家银行拿出610亿元授信额度用来支持浦东一些企业进行经济适用房、人才公寓、重大工程配套商品房等重大项目建设。银行对于房地产开发的支持力度“回升”是否预示着开发商今年的资金压力会有所缓解？

　　回建强：当前楼市前景尚未明朗，巨大库存不仅意味着房企将面临巨大的销售压力，还意味着巨大的建设资金压力，若融资不顺或存货去化受阻，继续建设将不得不中断。但银行并非“一视同仁”，与对外融资相比，通过去化存货回笼资金，不仅风险较小、速度较容易为企业自身策略所影响，还能同时提高企业自身的资产周转率，提高盈利水平。所以，一方面，积极的对外融资必不可少；另一方面，积极消化存货才是当前房企应对资金压力的王道。