主持人： 李和裕

　　嘉 宾： 回建强 易居房地产研究院综合研究部高级研究员

　　黄河滔 21世纪不动产上海区域市场中心分析师

　　一季度尤其是3月的楼市成交数据可以用“华丽”来形容。从记者了解到的一线城市的情况看，3月京沪深等城市的商品住宅成交量已超过或接近2007年同期水平。针对楼市未来走向，业界观点不尽相同。有人指责这种楼市回暖的行情是暂时的，甚至是由开发商“假按揭”造成的假象；有的学者则根据楼市成交数据的分布特点和趋势得出结论：楼市回暖基本上已经确立，市场回暖不容置疑。

　　宏观经济走势不稳定

　　楼市艳阳天或遇挫折

　　主持人：基于一季度特别是3月楼市取得的“骄人战绩”，业内有观点认为这预示着作为先导行业的房地产可于今年下半年见底恢复，甚至3到6个月后房地产价格也将筑底回升，并带领中国经济在2010年走向复苏。您对此有什么想法？

　　回建强：从2月中下旬开始，以一线城市“领衔”的不少地方楼市逐步摆脱了春节期间成交惨淡的困局，迎来了久违的“小阳春”。从3月的交易数据看，一线城市商品住宅市场成交量实现蛙跳式上涨，迅速回填了2008年来的月度成交缺口，并达到2007年同期的成交水平。如果4、5月楼市能够延续3月的华丽走势，那么我觉得就可以说楼市的“艳阳天”已经来临，但是从“小阳春”到“艳阳天”，还是有一段距离的。

　　影响商品住宅市场走势的因素主要有两大类：一是宏观政策因素，另一个是市场因素。宏观政策方面目前的基调是宽松的，包括金融政策和土地政策在内，都给开发商一个较宽松的发展环境，同时鼓励商品住房成交量的提升。只要宏观政策基调不再突然反复，特别是由当前的宽松转向紧缩，那么政策因素对楼市的发展就是中立或有利的。从市场因素看，关系到住宅市场成交及价格走势的因素很多，如宏观经济走势、住房供应结构、市场供求关系、消费信心、空置率等等。

　　在短期内，消费信心和供求关系对市场成交及价格影响较大，如刚性需求的释放就是这次成交放量的主要原因。而长期看，楼市受宏观经济增长因素影响较大。宏观经济能否稳定决定了消费者收入能否稳定增长、企业资金链是否安全、消费信心是否恢复、产品能否顺利供应等。从各种迹象看，我国宏观经济增长还不能乐观。

　　因此，面对成功获得的“小阳春”行情，我相信楼市也一定会随着宏观经济的稳定而出现“艳阳天”，但这个过程并不如想像中的那样顺利，楼市的持续发展必须解决动力问题，即持续不断的刚性或改善性需求入场。而从目前来看，过去积累的刚性需求能够带来短时的市场繁荣，并不能解决持续增长的问题。