住房算不算刚性需求

　　“我连续两年在《社会发展报告》中指出，在买房问题上不存在‘刚性需求’”。戴建中表示，如果需求是在一段时间里可满足也可不满足的，那还叫什么“刚性”?

　　从戴建中提供的数字看，2008年北京有近12万对新人，但一共只卖出94200套住宅，卖出的这些住宅也并不是全部卖给新婚夫妇。

　　“住房需求相对而言是弹性的。买不起大房子可以买小房子，买不起房子可以租房子”。戴建中说，去年以来很多消费者对楼市观望，但没有谁不买食品。

　　戴建中认为，在住房问题上，每个人都需要住房，这是住房消费需要，但需求是相对价格而言，并且一定是有限的，面对高价商品房，中低收入者的需求受到极大限制。

　　在户均住宅面积上，任志强的数字与《北京蓝皮书》差距很大。任志强提供的数据显示，中国的住房面积中位数2007年只有68平方米/户。戴建中对这个数据表示了怀疑。

　　按照《中国统计年鉴2008》，2006年城市人均住宅建筑面积27.1平方米(2007年数据尚未公布)、农村人均住房面积30.7平方米，2007年每个家庭户平均3.17人。这么算来，2006年我国城市住宅建筑面积约为85.907平方米/户，农村住房面积为97.319平方米/户。

　　“房地产商照政府规定执行90/70政策了吗?”戴建中说，2007年连竣工的经济适用房平均每套都有106平方米，任先生能晒晒自己盖的商品房又是多少平方米一套?

　　在戴建中看来，房价收入比反映的是当下市场供给的有效性，拿100平方米为标准比任志强说的68平方米更有代表性。

　　北京的房价收入比真是23∶1吗？

　　“房价收入比是有关住房市场和住房购买能力最全面的指标。”戴建中说，按照联合国人居署的有关文件，在房价收入比定义中使用的是“中位数”。但人居署也指出，在得不到中等价格的时候，解决方法就是使用平均价格。

　　由于中国统计部门一般不使用“中位数”而使用“平均数”的概念，因此联合国人居署在中国项目中，是用“平均数”来定义房价收入比的。

　　《北京蓝皮书》显示，2007年北京市城镇户均年可支配收入为65967元，当年底平均房价是每平方米15162元，按照户均100平方米计算，则房价与收入之比为23∶1。

　　戴建中表示，几年前就有人研究，如果真的用可支配收入“中位数”来做房价收入比的分母，由于中国贫富收入的极大差异，“中位数”会远远小于“平均数”，得出的房价收入比将更高。

　　对于任志强质疑的“可支配收入”，戴建中认为，一户人家在没有买房时，计算可支配收入要从总收入中减去每月缴纳的住房公积金;在这户人家买房时个人与单位的住房公积金又要发还给他，成为他可支配收入的一部分。

　　在《北京蓝皮书》的文章里，戴建中认为作者的计算既包括了第一种情况，也已包括了第二种情况中的住房公积金，而不是任志强所说“每个职工还有24%的住房公积金等收入未计入可支配收入部分”。

　　数据显示，2007年北京城镇从业人员745.4万人，而截至2008年年底，北京地区建立住房公积金单位的职工为429.24万人，没有住房公积金的至少占从业人员的40%。“即便按任先生的说法，房价收入比由此从23：1降到18.5：1，离‘人人买得起住房’也是相差太远了。”戴建中说。

　　“任志强先生‘只为富人盖房’，但几年下来，北京的富人市场也逐步饱和了。”戴建中说，北京市统计局2007年9月底的抽样调查中，被调查户未来五年有购房需求的为18.3%，仅有2.1%户拟购房价在100万元以上。