业主毁约“三大损招”

　　记者从张茂荣律师处了解到，近期出现在房地产买卖纠纷中的“业主毁约三大损招”，特此列出供读者参考，并配上破解招数，希望能提醒读者注意。

　　以租客名合法解约

　　该情况出现于有租约的二手房买卖中。租客具有同等条件下的优先购买权，签约时业主没有告诉买方存在租约，或虽然告知但并没有保证租客能够放弃优先购买权，签约后一旦房价上涨，便借用租客名义起诉至法院，要求确认双方的买卖合同无效，租客胜诉后实际并不购买，房子还是业主的。

　　拆招：租客具有法定的优先购买权，起诉后法院一般都会判决买卖合同无效，故签约时一定要业主写明有无租约，如有租约需写明“卖方保证租客放弃优先购买权，如租客拒绝放弃导致本交易无法进行视为卖方违约，卖方应双倍返还买方定金或按房地产交易总价的一定比例支付买方违约金”。

　　“虚拟诉讼”自封房屋

　　实在找不到任何毁约理由的情况下，虚拟一个债权债务关系，找一个朋友，就说自己欠了他多少钱，让朋友起诉自己，并查封涉案房屋，导致交易被迫中断。

　　拆招：在合同中约定“本合同履行过程中，如因卖方债权人主张权利查封了该物业导致交易无法进行，视为卖方违约，卖方应双倍返还买方定金或按房地产交易总价一定比例支付买方违约金”，同时建议过户前所有款项都予以监管。

　　“恶意串通”共有权人提异议

　　此情况出现在有共有人的二手房买卖中。同租客一样，共有人同样享有优先购买权，未经共有人同意的房地产买卖一般无效。共有人之一与买方签订买卖合同，签约后以另一共有人不同意为由解约，甚至以另一共有人名义起诉查封涉案房屋要求确认合同无效的情况时有发生。

　　拆招：房地产证上有共有人的，尽量让所有共有人都在合同上签名。