四、 不合理的制度成本应当尽快剔除

　　在上述分析中，我们实际上提出了一个重要的判断，就是房价较大幅度下降的关键，是土地重置成本的降低。

　　很长时期来，人们一直在指责地方政府“以地生财”，不断高涨的地价导致了房价的不断攀升。这个问题的关键，并非是“地价决定房价，还是房价决定地价”；需要重点探究的是，土地出让收入干什么用了。

　　一般说，地方政府并不能把土地出让收入用于当地财政的经常性支出项目，例如给公务员发工资；而只能用于当地经济发展的长期性建设项目，例如建立交桥、修地铁等(一些地方用来给政府建豪华办公楼的问题另当别论)，也即进行当地经济发展所必需的市政建设。

　　从世界各国城市化的普遍经验看，城市长远发展的市政建设投入主要是靠发行长期、超长期的市政债来筹集的。在我国，由于地方政府的经常性财政收入不可能成为这种长远发展的资金来源，又缺乏市场化的大规模融资手段，在这种制度条件下，土地出让金就必然地成为筹集市政建设资金的代偿渠道。

　　地价中包含这种“代偿”功能，实际上与前些年安装固定电话要收“初装费”一样，是非常不合理的。积极探索市政债等市场化融资方式，开拓与规范地方政府的市政建设资金筹集渠道，才能真正剔除地价中不合理的制度性成本，把地方政府从“房价助推者”的尴尬立场中解脱出来，才能真正让房价回归合理的市场定位。

　　(陈淮 作者为中国城乡建设经济研究所所长，研究员)