地价影响地产商定价能力

　　进入2月份，北京、上海、深圳商品房成交量和价格表现出止跌反弹迹象。但分析人士认为，虽然市场有回暖情况，但由于地价这些影响房屋刚性成本因素在下降，房价下行压力依然存在。

　　前几年，地价高涨，不少早期囤地的开发商可坐享地价上涨带来的巨额收益。但一些在去年高价拿地的开发商，早已感受到地价下跌带来的阵阵寒意，而一些在低价拿地后已经进入开发销售的项目，则更会影响到其他开发商的房价定价能力。

　　“库存给开发商带来的资金压力很大，市场短期回暖但并不意味形势根本好转，拿地是一个长期的决策过程，目前地产商的首要任务是消化库存、回笼资金。”光大证券赵强分析认为。

　　中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云认为，土地成交价格的下降会对房价产生一定的影响。从近期来看，土地成交价下降的影响体现在购房者信心的变化，购房者可能会预期未来成本的下降而延缓购房时间。从长期来看，开发商不动产价格的下跌，会综合影响房开发商的开发成本。另有分析指出，开发商与其“捂盘”，不如想办法尽快回笼资金，购买低价土地。

　　开发商或进一步分化

　　邹晓云认为，房价、地价应该是联动反应，即房价涨地价也涨。熊市拿地会对开发商未来的发展带来一定的影响，可能会导致开发商进一步分化。

　　今年2月，部分资金实力雄厚的房地产国有企业已在土地市场公开拿地。绿地集团继2009年初获取上海百万平方米项目之后，再次大手笔扩充土地储备，斥资近3亿元购入蓟县1013亩土地，规划建筑面积近100万平方米。杭州虽然成交依然低迷，但2月杭州新天地再度出手，摘得“下城区创新创业区”三宗商业用地。自去年12月9日以来，新天地分五次拿下下城区创新创业去八宗土地，总面积达18.75万平方米，总价23.86亿元，综合楼面地价3220元/平方米。

　　此外，2008年底至今，保利、万科、招商、复地、金地、富力等多家开发商在艰难消化存货的同时，谨慎的在土地市场低价拿地、项目收购等方式增加土地储备，悄然进行着新市场环境下的项目部署。从近3个月的成交情况来看，开发商拿地或购买的项目均已进入城市，降低前期市场研究及后期市场拓展的成本；同时，所购土地成本均较低，给项目开售后预留较大的利润空间。

　　当然，很多出手土地市场的开发商融资渠道较广。万科公司总裁郁亮此前表示，公司2009年将进一步拓展融资渠道，在条件许可的情况下考虑进行一次股权融资。保利地产公布2009年融资方案，拟向包括大股东在内的十家机构进行定向增发，融资总额约4.9亿股。因此，部分资金渠道来源单一的开发商或项目公司，则在这一轮拿地征途中，可能再次输在起跑线上。