一线城市需求结构生变

　　对刚性需求购房者来说，80平米左右的两房或90平米左右的三房通常功能齐全，总价一般也可以承受，在市场低迷时，中小户型是最好销的主力户型。

　　但对于开发商来说，90平米以上的户型也并不是不好销。根据中国指数研究院的统计，2008年全国销售额和销售面积排前十位的楼盘中，90—120平米的户型销售面积最大，占比为47%，其次是120—150平米和150平米以上的户型，90平米以下户型所占的销售比例最小，不到30%。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，在市场回暖、改善型需求活跃的市场形势下，70/90政策对大户型产品的限制就凸显出来。按照易居中国的统计，上海“首次改善型”购房者购买的住宅成交比重，已经从2007年第一季度的近70%，降至2008年第四季度的不足50%。

　　杨红旭指出，首次改善型客户极少愿意购买90平米以下的户型。对上海易居会员的需求分析显示，目前上海购房者对90-144平米房型需求水平在56%左右，其中90-110平米需求在23.3%左右；而市场上90-144平米商品房供应比例约48.7%(从2007年1月至2008年11月商品住宅供应)，90-110平米供应比例只有约22.7%。受70/90政策影响，未来90-110平米商品房供应剧减，下降比例会达到69%，110-144平米供应下降约60%，整体供需缺口出现预计达到33%左右。在政策推动下，首次改善型需求如果能够释放，将极大地刺激此类产品的成交量。

　　亚豪机构副总经理王英男认为，从目前的实际情况来看，90平米以下的保障性住房加上商品房小户型项目可以满足北京市场需求，而且北京保障性住房的供应量正不断增加，所以普通商品住宅的开发建设应变得更灵活，适应不同类型的购房者需求。　　

　　修正“70/90政策”呼声渐起

　　今年以来，北京、兰州等城市对“70/90政策”进行了修正。北京1月出台的“15条政策”的第11条规定：“对商品住房项目，在全市总量平衡的前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。”兰州2月出台的“16条政策”规定：“从2009年1月1日起，将商品房建筑面积中，把90平米以下比例达到总面积70%以上的规定暂时调整为50%以上。”杭州也传来消息，称“70/90政策”可能会松动，开发商正在忙着对户型进行调整。

　　支持“70/90政策”的人士认为，我国住房供应结构与消费结构很不合理，70%—80%的商品房是中高档房，严重供大于求，而低端住宅明显供不应求。

　　这种说法遭到了开发商的普遍反对。河南建业集团董事长胡葆森在“两会”上提出，“70/90政策”有悖于市场规律，不利于房地产企业发挥创新能力。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋的看法代表了不少开发商的观点。他认为，70/90政策的确对抑制高房价起到了重要作用，但首次置业难以持续地撑起房地产市场的繁荣，必须让首次、二次改善型需求入市，这就要求90—144平米的户型供应量有所上升。此外，房地产是一个区域性很强的行业，即使是在同一城市，不同地段适合开发的住房产品也有很大不同，“一刀切”的办法不利于提高市场效率。杨少锋表示，现在高层建筑越来越多，公摊面积较大，利用90平米的面积设计出户型合理的三居室较困难，往往要牺牲掉采光等功能。

　　而开发商也是绞尽脑汁来应付70/90政策。业内人士介绍，开发商经常把两个小户型捆绑销售，再由业主打通隔墙，变为大户型；还有的用“偷面积”的办法，利用露台、入户花园等部位增加建筑面积。

　　业内资深人士牛刀认为，户型越大的房子越适合投机炒作，70/90政策实质上是对房地产市场作出了满足刚性需求的定位。70/90政策也可以根据市场情况作出修正，但一定要以保障刚性需求为出发点，对90平米以下商品房的比例仍应作出限制。